Разница в стоимости жилья Санкт-Петербурга и его пригородов составляет от 10 до 35%

Urbanus.ru выяснил, насколько кудровские и муринские квартиры дешевле петербургских и есть ли у них другие преимущества.

Обзор инфраструктурных и концептуальных пороков тех новостроек, которые базируются в ближайших пригородах Санкт-Петербурга (Бугры, Мурино, Кудрово), выходит за рамки данного материала. Он получился бы слишком обширным и не сообщил бы ничего интересного. Мимо такой мишени невозможно промахнуться. Отметим только, что летом этого года группа местных жителей в преддверии «Прямой линии» с Владимиром Путиным записали обращение на имя президента. В тексте говорилось, что на территории новых микрорайонов отсутствуют необходимые социальные объекты — пожарные части, больницы, поликлиники, роддома, но при этом продолжается наращивание объемов застройки. Однако доступность жилья в пригородах остается решающим фактором, обеспечивающим приток новых покупателей. Квартальный уровень спроса оценивается в 3 тыс. сделок — приблизительно шестая часть от петербургского показателя.

Действительно ли недвижимость в перечисленных муниципалитетах Ленинградской области настолько дешева, как об этом принято думать? Средний бюджет жилого лота в Санкт-Петербурге по состоянию на вторую половину оценивается специалистами в 4,60 млн рублей, средний прайс квадратного метра — 110 тыс. рублей. В районах, которые граничат с пригородами или близко к ним расположены, значения могут существенно варьироваться.

Нужно учитывать, что застройка петербургских районов не образует целостной среды и группируется по отдельным локациям. Поэтому стоимость жилья в пределах одного района серьезно различается. Так, в массиве между КАД и Охтой (Красногвардейский район) она заметно ниже среднего — 82,0 тыс. рублей за квадратный метр. Аналогичная ситуация характерна для северной части Выборгского района (Парголово и Парнас) — 84,8 тыс. рублей за квадратный метр. В крупном комплексе «Приневский», который примыкает к промзоне «Уткина заводь», квадратный метр стоит 85,7 тыс. рублей.

Сопоставим эти данные с ценовыми показателями, зафиксированными в пригородных муниципалитетах. Для более корректного анализа массивы застройки следует разделить на отдельные кластеры.

*В качестве условного центра Санкт-Петербурга выбрана Исаакиевская площадь

Кудровский массив новостроек рассекается Ленинградской улицей на две локации — «Новый Оккервиль» (три адреса) и «Южное Кудрово» (шесть адресов). Средний бюджет сделки на территории Нового Оккервиля достигает планки в 4,22 млн рублей — выше, чем в Красногвардейском районе и сопоставимо с правобережной частью соседнего Невского района. В Южном Кудрово средняя сумма покупки на миллион меньше. Это связано с тем, что 85% спроса направлено на однокомнатные квартиры и студии. На самом деле, недвижимость можно назвать лишь относительно доступной. Средняя цена квадратного метра в реализованных лотах равна 99 тыс. рублей. Это всего на 8-14 тыс. дешевле недвижимости в Невском или Выборгском районах Санкт-Петербурга. Особняком стоит компактный (380 квартир) ID Кудрово, стартовавший весной этого года. Данный продукт отличается от остального предложения в пригородах. В концепции предусмотрены элементы системы «умный дом» (через специальный  ID-идентификатор), видеонаблюдение и наличие клуба для жильцов. Стоимость квадратного метра колеблется от 87 до 117 тыс. рублей. Таким образом, покупатели жилья в Кудрово могут рассчитывать на довольно  ограниченную экономию — в пределах 10-17% по сравнению со средними показателями петербургского рынка.

Слабое место кудринской застройки — отсутствие собственной станции метро. Проект планировки появится не раньше осени следующего года. Таким образом, в ближайшие несколько лет покупатели должны рассчитывать исключительно на станцию «Улица Дыбенко», до которой нужно пройти 1,5-2 км. Впрочем, на таком же расстоянии от нее находится весь обширный массив новых жилых комплексов в правобережной части Невского района. Зато у Кудрово есть очевидное инфраструктурное преимущество в виде торгового центра «Мега Дыбенко».

Несмотря на то, что Кудрово административно относится к Ленинградской области, его не стоит считать удаленной локацией. Проекты «первой линии» — ЖК «Кудрово», ЖК «Парклэнд», ЖК «Новый Оккервиль» отделяют от Исаакиевской площади 11,4-11,7 км. Почти половина (47,8%) сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге приходится на долю новостроек, у которых длина этого радиуса еще больше.

Расстояние до центра — не самая важная из проблем и для муринских проектов (один из них носит название «Урбанист», что можно считать примером подлинной постиронии). Целый ряд собственно петербургских жилых комплексов (в Колпино, Кронштадте, на Кривом колене, в Пушкинском районе и т.д.) отличаются в этом плане еще менее выгодными данными. В массиве, примыкающем к северному отрезку КАД, выделяются четыре локации — «Бугры» (четыре адреса), «Ближнее Мурино» (между КАД и Петровским бульваром, четыре адреса), «Дальнее Мурино» (к северу от Петровского бульвара, двенадцать адресов) и «Восточное Мурино» (между веткой Октябрьской железной дороги и Охтой, три адреса). В Буграх и «Дальнем Мурино» порядок цен в целом такой же, как в петербургских локациях рядом с КАД или за КАД (Парголово, Парнас, Уткина заводь, северная часть Красногвардейского района) — 82,3 тыс. рублей за квадратный метр. Максимальную экономию даст покупка жилья в «Ближнем Мурино», где стоимость квадратного метра на 35% ниже, чем в среднем по Санкт-Петербургу. Средняя площадь квартир, покупаемых в пределах данной локации, — 45,8 кв. м (на 5 кв. м просторнее петербургских). В «Восточном Мурино» жилье на 32% доступнее, чем в Санкт-Петербурге, но здесь в структуре продаж преобладают малогабаритные лоты — в среднем 34,8 кв. м.

У массива Бугры-Мурино есть бонус, который играет ключевую роль в привлечении спроса — станция метро «Девяткино». Высокая интенсивность продаж (2,3 тыс. в квартал) обрекает ее на хроническую перегрузку. Также часть комплексов удалена от станции на 1,5-2 км, а ЖК «Энфилд» и ЖК «Ювента» — на 3 км. Вместе с тем, это далеко не худшие условия по меркам петербургской периферии. Например, в Красносельском районе, где реализуется 8,5% от общегородского объема жилой недвижимости, метро вообще отсутствует. Крупнейший в Санкт-Петербурге кластер жилья (локация «Каменка») обслуживается одной станцией метро «Комендантский проспект», которая удалена от корпусов на 3-4 км. Такая же ситуация сложилась и для проектов между Суздальским шоссе и Новоорловским заказником.