Обзор Красногвардейского района Санкт-Петербурга

Красногвардейский район Санкт-Петербурга исторически сложился как один из мощных промышленных центов города, однако к настоящему моменту он активно осваивается застройщиками за счет редевелопмента производственных зон под жилые кварталы. Хотя район и не лишен «болевых точек», данная территория имеет интересные перспективы, сходятся во мнении эксперты рынка недвижимости. Какие именно? И что должен помнить каждый, размышляющий о том, чтобы купить квартиру в Красногвардейском районе Северной столицы? 

 

Точки спроса

Красногвардейский район Санкт-Петербурга является довольно неоднородным с точки зрения качества застройки и инфраструктуры. Со стороны набережной Охты он подходит для жилья классов «комфорт-плюс» и «бизнес», рассказывает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. Здесь все участки либо уже застраиваются, либо приобретены. Но есть и удаленная часть района, граничащая с Мурино, где инфраструктура, как и транспортная доступность, менее развита. Здесь локация больше подходит для массовой застройки  эконом-класса. «Популярностью у покупателей пользуются квартиры в новых жилых комплексах, расположенных у станций метро «Ладожская» и «Новочеркасская», – рассказывает руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов. – Объекты интересны за счет их близости к метро и центру города, а также развитой инфраструктуры. Неплохо идут продажи на Ржевке за счет развитой инфраструктуры этой части города. Однако ее минусом является отсутствие метро. Благодаря доступной цене покупатели также обращают внимание на комплексы, строящиеся в новой части Красногвардейского района, расположенной за КАД. Кроме того, в последние годы популярность приобретают территории вдоль Свердловской набережной, где возводятся проекты комфорт- и бизнес-класса».

Несмотря на то, что Красногвардейский район некогда являлся мощным промышленным центром, сегодня охарактеризовать его таким образом уже нельзя, утверждает заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. Данная территория сегодня активно осваивается девелоперами.

 

Статистика рынка

По стоянию на январь 2019 года в Красногвардейском районе представлено 13 строящихся проектов общей жилой площадью около 560 тыс. кв. м, рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. При этом на этапе экспонирования находится порядка 190 тыс. кв. м жилья, что составляет 4% в общем объеме предложения по Санкт-Петербургской агломерации. Таким образом, район занимает 7 место в рейтинге по объему предложения. По информации Елизаветы Конвей, всего на первичном рынке Красногвардейского района экспонируется 4,7 тыс. квартир. Согласно данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, за 2018 год в Красногвардейском районе было введено 265 тыс. кв. м жилья, что составляет 7% от общего объема ввода в городе. Как отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, за последние 10 лет здесь было построено 1,5 млн. кв. м. жилья.

По состоянию на 1 января 2019 года, средняя цена 1 кв. м жилья класса «масс-маркет» в районе составляет 91,2 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 13% ниже средней цены в классе по городу, отмечает Ольга Трошева. В бизнес-классе средневзвешенная стоимость достигает 142 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 15% ниже средней цены, учитывая, что выборка таких объектов здесь очень ограничена.

Что касается инвестиционных сделок, то, по словам опрошенных застройщиков, таковых здесь не много. «В нашем проекте ЦДС «Полюстрово» большинство сделок – это приобретение квартиры «для себя», у нас высока доля семейных покупателей», – рассказал Петр Буслов. «Инвестиционных сделок в наших проектах на территории Красногвардейского района немного, – говорит Александр Свинолобов. – Мы хотим, чтобы люди жили в квартирах от Bonava. Нам хочется, чтобы формировалось сообщество соседей, близких по духу и интересам, а также сложилась обстановка доверия и особенного уюта».

 

Социальная инфраструктура

Как рассказал порталу Urbanus.ru заместитель главы администрации Красногвардейского района Евгений Матросов, на его территории расположено 12 библиотек, 1 музыкальная школа и 1 школа искусств, 1 культурно-досуговый центр. Также работают 112 образовательных учреждений, из них 66 детских садов, 42 школы, 3 учреждения дополнительного образования, информационно-методический центр. Кроме того обеспечена работа 17 подростково-молодежных клубов и Дома молодежи «Квадрат». В районе также расположено 133 плоскостных сооружения, 105 спортзалов, 2 крытых спортивных объекта
с искусственным льдом, 17 бассейнов, 2 сооружения для стрелковых видов спорта, 2 стадиона, 2 спортивные школы и Центр физкультуры и здоровья. В отрасли здравоохранения функционирует
7 взрослых и 6 детских поликлиник, кроме того, оказание медицинской помощи осуществляют врачи общей практики в семи офисах, расположенных в микрорайонах, отделенных от основной поликлиники. 

 

Транспортная инфраструктура

В Красногвардейском районе функционирует две станции метро – «Новочеркасская» и «Ладожская». При этом территория насыщена железнодорожными путями. К услугам пассажиров три железнодорожные станции: Дача Долгорукова, Ручьи и Ржевка.

К настоящему моменту идет капительный ремонт трамвайных путей по Среднеохтинскому проспекту на участке от Красногвардейской площади до улицы Крюкова, большая часть из которых уже выполнена. «Мы сформировали предложения в адресную инвестиционную программу, в программы текущего и капитального ремонтов дорог, объектов, расположенных на территории района, – говорит Евгений Матросов. Среди них – продолжение Северного проспекта от Руставели до Шафировского проспекта, продолжение проспекта Блюхера от Энергетиков до Индустриального проспекта, капитальный ремонт шоссе Революции на участке от улицы Коммуны до Ильинского моста». Как рассказали порталу Urbanus.ru в Комитете по транспорту Санкт-Петербурга, в рамках реализации концессионного соглашения между правительством города и ООО «Транспортная концессионная компания» инвестор провел реконструкцию проспекта Наставников на участке от Хасанской улицы до Ириновского проспекта.

 

Рекреационные зоны

На территории Красногвардейского района расположено немалое количество парков и скверов. Среди наиболее значимых для жителей можно выделить Парк Малиновка, Ржевский лесопарк, Полюстровский парк, Парк Терешковой. Среди второстепенных рекреационных зон – Ладожский парк, Малый Ильинский сад, Армашевский сквер, сад Передовиков, Малоохтинский парк, Весенний сквер, Георгиевский сад и сад Нева.  

 

Болевые точки

Тем не менее, в районе есть и свои проблемы, охватывающие обширный спектр общественной жизни.

Экология

К настоящему моменту местные жители борются за сохранение Парка Малиновка. Как рассказал координатор движения «Красивый Петербург» по Красногвардейскому району Илья Сиялов, несмотря на все усилия, отстоять поправку к закону о зеленых насаждениях общего пользования (ЗНОП), возвращающую в перечень зеленых насаждений участок в парке Малиновка, до сих пор не удалось. Значительное беспокойство также доставляет вопрос сохранения Ржевского лесопарка. В части, принадлежащей городу, ситуация пока спокойная, однако со стороны Ленинградской области уже вырубили участок и просеку под строительство ТЭЦ. Кроме того, у Полюстровской минеральной воды до сих пор отсутствует должный защитный статус. Сейчас на месте источника расположен простой водозабор.

Большую угрозу для экологии района сейчас представляет строительство Восточного скоростного радиуса. «С учетом количества полос, трафика и близости к улице Передовиков и Хасанской улице, местным жителям просто не чем будут дышать», – опасается общественный активист.  

Кроме того, благоустройство Парка Малиновка оставляет желать лучшего, а Ржевский лесопарк  сейчас совсем не благоустраивается. В силу отсутствия соответствующего статуса, он не защищен от свалок мусора и старых сухих деревьев.

 

Благоустройство и инфраструктура

Исторический район Старая Ржевка до сих пор имеет широкий комплекс проблем, от отсутствия общественного транспорта и образовательных учреждений, до вопросов, связанных с реновацией жилого фонда. Как следует из петиции жителей, опубликованной на сайте change.org, здесь нет ни одного детсада, отсутствуют педиатрические кабинеты, детские секции, а сама территория района, в особенности Ржевская площадь, не благоустроена. Зато, имеется множество неубранных разрушенных или расселенных домов, в числе  которых есть и исторические памятники.

Плохая ситуация с детскими садами наблюдается и в муниципальном образовании Малая Охта, а также новом квартале массовой застройки Новая Охта.

 

Транспортная доступность

Несмотря на проводимую властями реконструкцию дорожных путей, в отдельных локациях ощущается проблема транспортной доступности, утверждает Илья Сиялов. На квартал в 200 тыс. человек, включающий муниципальные образования Пороховые и Ржевка, не приходится ни одной станций метро. Кроме того, общественный активист напоминает про отсутствие метро в Полюстрово. «Двух станций метро на 357 тыс. жители явно не хватает, – говорит эксперт. – С утра образуются огромные пробки в центр города. Красногвардейский район транзитный, большое количество жителей Ленинградской области приезжает на работу в город через проспект Косыгина, шоссе Революции и Пискаревский проспект».  

Кроме того, власти отменили трамвайный маршрут №30, связывающий Ржевку и Финляндский вокзал, в результате чего не осталось ни одного трамвайного маршрута до красной ветки метро. Проблемы наблюдаются и с железнодорожным переездом на проспекте Энергетиков, где 4 полосы переходят в одну.

Что касается автомобильной доступности, что здесь существует проблема с изгибом и уменьшением полос с 4 до 2 под путепроводом проспектов Заневский и Косыгина. В итоге пробки на этом участке стали постоянным явлением.

Выводим «промки», строим дома

Эксперты оценивают район как привлекательный с точки зрения редевелопмента промышленных территорий под жилую застройку. Причем, как утверждает Александр Свинолобов, далеко не все бывшие промышленные зоны ранее наносили вред экологии района. Часть Красногвардейского района со стороны реки Охты входит в зону редевелопмента серого пояса, которая в последние 2 года особенно активно стала застраиваться девелоперами, предлагающими проекты бизнес-класса, говорит Елизавета Конвей. Петр Бусловотмечает активное строительство в части района, находящейся за КАД. Там возводятся жилые комплексы-миллионники «Новая Охта» и «Цветной город». Также в прошлом году внутри КАД стартовало строительство еще одного крупного объекта – ЖК «Ручьи». Кроме того, новые объекты возводятся на Пискаревском проспекте и в районе станции метро «Ладожская». Так, в начале Пискаревского проспекта, на пересечении со Львовской улицей компания «ЦДС» возводит жилой комплекс ЦДС «Полюстрово». В бизнес-классе крупнейшим проектом редевелопмента является Magnifika от шведского девелопера Bonava.   

 

Красногвардейский район: перспективы развития

Дальнейшая застройка

Район охватывает такие зоны, как Ржевка, Колтушское шоссе, где много участков, которые потенциально могут быть освоены девелоперами, однако статус земель не предназначен под жилую застройку и может потребоваться значительное время на рекультивацию, отмечают в компании Colliers International. «Процедура изменения статуса земельного участка может занять несколько лет, а то и больше, это зависит то того, что располагалось на участке до этого», – подчеркиваетруководитель Департамента долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова. По ее словам, в перспективе будут застроены участки ближе к улице Руставели. Менее масштабное строительство идет вблизи станции метро «Ладожская» На остальной территории района крупных пятен застройки больше нет, зато есть интересные отдельные проекты.

Среди перспективных участков под застройку Ольга Трошева называет территорию бывшего завода «Химволокно», принадлежащую компании УК «Теорема», и способную вместить около 350 тыс. кв. м жилья. Хороший потенциал имеет и территория предприятия НПО «Буревестник» на Малоохтинском проспекте, которая куплена на торгах компанией «Галактика».

 

Инфраструктура

Как рассказал замглавы районной администрации, в 2019 году планируется провести ремонты
и оснащение трех подростково-молодежных клубов, в результате чего у молодежи появятся современный театральный центр, центр патриотического воспитания, молодежное творческое пространство и фитнес-центр. В 2020-2021 годах планируется дополнительный выкуп помещений для развития молодежи в ЖК «Цветной город» и ЖК «Ручьи». Также в 2019 году запланировано открытие школы на 825 мест, отделение культурно-досугового центра и библиотека в жилом квартале «Новая Охта», двух детских садов на 160 и 190 мест, ремонт стадиона «Арена». На улице Красина запланировано открытие медико-санитарной части № 122. В планы администрации входит открытие на территории муниципального образования Полюстрово дополнительного отделения школы искусств по хореографии.

 

Дороги и транспортная доступность

В 2019 году в запланировано возведение правобережного съезда с моста Александра Невского с реконструкцией Малоохтинского проспекта. В декабре 2018 года по проекту планировки территории данного объекта прошли общественные слушания, однако роки строительства объекта пока не определены.

 

Цены на жилье

Цены на жилье в Красногвардейском районе будут вести себя так же, как и цены на рынке Петербурга в целом, прогнозируют в компании «Адвекс. Недвижимость». Единственное, что может существенно повлиять на изменение стоимости объектов – это появление новых станций метро на территории Красногвардейского района, чего в ближайшей перспективе не прогнозируется. Только тогда цены в ближайшей локации могут существенно «взлететь». Согласно Отраслевой схеме развития метрополитена в Санкт-Петербурге, в Красногвардейском районе запланировано строительство следующих новых станций метро: «Большеохтинская-1» и «Ладожская–2» на Кольцевой ветке метро и «Большеохтинская-2», «Проспект Энергетиков», «Индустриальный проспект», «Улица Комунны» на перспективной Адмиралтейско-Охтинской ветке. Однако их ввод запланирован после 2030 года, подчеркнули в Комитете по транспорту Санкт-Петербурга.

Очевидно, что район имеет существенные перспективы для дальнейшей застройки, и его, несмотря на все недостатки, можно назвать «крепким середнячком» в плане комфорта и качества предложения.

 

По информации КЦ «Петербургская недвижимость» на февраль 2019 года первичные продажи ведутся в следующих жилых комплексах:

Бренд	Девелопер	Класс
Magnifika	Bonava	бизнес
«Два ангела»	«РосСтройИнвест»	бизнес
«Дом на Львовской»	«Мегалит»	масс-маркет
«Золотая долина»	«РС-Строй»	бизнес
«Ива дом»	«Деметра»	масс-маркет
«Кристалл Полюстрово»	«ЛенСпецСМУ»	масс-маркет
«Новая Охта»	«ЛСР. Недвижимость – СЗ»	масс-маркет
«Новый Город»	«Арена»	бизнес
«Охта Хаус»	«ЛенСпецСМУ»	масс-маркет
«Платинум»	«Квартира.ру Платинум»	бизенес
«Полюстрово»	«ЦДС»	масс-маркет
«Ручьи»	«ЛСР. Недвижимость – СЗ»	масс-маркет
«Цветной город»	«ЛСР. Недвижимость – СЗ»	масс-маркет

 

 

 

Александр Ковалевский