Обзор Красносельского района Санкт-Петербурга

Обзор Красносельского района Санкт-Петербурга

Красносельский район Санкт-Петербурга, о котором пойдет речь в данном обзоре, до сих пор не имеет своих станций метро. Однако эксперты уверенно заявляют: его достоинства в целом перекрывают недостатки. В чем они заключаются, и что необходимо знать каждому, желающему купить квартиру в Красносельском районе Северной столицы?

 

Первое знакомство с районом

Территорию Красносельского района можно условно разделить на две части – городскую и пригородную, граница которых проходит в районе КАД. Как отмечает заместитель директора департамента исследований Colliers International Людмила Заиченко, более привлекательной для потенциальных покупателей является городская часть района из-за близости к двум станциям метро – «Проспект Ветеранов», и «Автово». Собственных станций в Красносельском районе до сих пор нет.

Жилой фонд вторичной недвижимости в компании  Colliers International характеризуют как неоднородный: основную его часть составляют дома 1960-1970 годов постройки (то есть «хрущевки» и «сталинки»). Новое строительство сосредоточено в таких зонах, как микрорайон «Балтийская жемчужина» на побережье Финского залива, Юго-Западная приморская часть (ЮЗПЧ), Сосновая Поляна и Ново-Сергиево. Основная застройка зоны редевелопмента «Балтийской жемчужины» сейчас включает проекты комфорт- и бизнес-класса. Поскольку строительная активность давно сместилась на окраины города или за его черту, большинство новостроек сосредоточено в конце Ленинского проспекта и улицы Маршала Казакова, а также Петергофского шоссе, говорит директор компании «АДВЕКС – Купчино» Станислав Азацкий. А вот вокруг станции метро «Проспект Ветеранов» сосредоточена в основном застройка брежневских времен — это 5-и этажные панельные дома или 9-и этажные здания с малогабаритными квартирами. На расстоянии 3-5 остановок от метро начинают появляться дома типа «корабль», (в том числе, «корабли» с улучшенной планировкой), и более позднего года постройки серийные дома серий 137 и 600.11.За пределами КАД можно найти разнообразные предложения: от садовых домиков и земельных участков эконом-класса, до элитных коттеджей премиум-класса. Например, большинство участков разного формата предлагается в Горелово, в поселке Володарский. Так же можно купить участок в районе проспекта Ветеранов. В городе Красное Село можно встретить единичные предложения участков. «Но в целом рынок загородной недвижимости на сегодняшний день остается вялым, происходят отдельные продажи в основном в самом дешевом сегменте», – говорит эксперт.

 

Статистика рынка

Согласно официальной статистике Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в Красносельском районе за 9 месяцев 2018 года введено в эксплуатацию 128 тыс. кв. м жилья. Таким образом, район занял 4-е место с долей 10% от общего объема ввода по городу, отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Всего здесьвозводится 12 проектов, общая площадь жилья которых составляет 796 тыс. кв. м. Из них в экспозиции к настоящему моменту находится около 350 тыс. кв. м.

Среднегодовой тем продаж Людмила Заиченко оценивает в 250 тыс. кв. м (5-6 тыс. квартир). По словам Ольги Трошевой, за 9 месяцев 2018 года в Красносельском районе реализовано 240 тыс. кв. м. Район занимает 5 место в рейтинге городских районов по объему спроса с долей в 9%.

Средняя цена предложения в классе «масс-маркет» (включает в себя эконом- и комфорт-классы) по состоянию на 1 декабря 2018 года составила 95,4 тыс. руб. за кв. м, что на 6% ниже показателя средней цены по городу, рассказывает Ольга Трошева. В бизнес-классе показатель достигает 139,3 тыс. руб. за кв. м (выборка ограничена очередями в составе ЖК «Балтийская Жемчужина»: «Дудергоф Клаб» и «Жемчужный берег»). Это на 16% ниже средней цены по городу.

Таким образом купить квартиру эконом-класса, комфорт-класса, либо приобрести житье бизнес-класса в Красносельском районе можно по довольно привлекательным ценам.

 

Социальная инфраструктура Красносельского района

Как сообщили порталу Urbanus.ru в пресс-службе Красносельского района, на его территории расположено 142 социальных учреждения, подведомственных администрации. В этом списке можно назвать 80 дошкольных образовательных учреждений, 45 образовательных заведений, 6 учреждений здравоохранения, 2 учреждения социальной защиты населения, 1 заведение молодежной политики, 3 учреждения культуры, 2 учреждения физической культуры и спорта.

 

Коммерческая инфраструктура Красносельского района

В районе «Балтийской жемчужины» инфраструктура чрезвычайно развита, говорит Людмила Заиченко. Прилегающие к нему дороги ведут к основному центру притяжения Красносельского района – ТРК «Жемчужная Плаза», арендопригодная площадь которого достигает 48 тыс. кв. м. В данной локации уже сложилась инфраструктура, говорит  начальник отдела маркетинга ГК «КВС» Марианна Ивлева. Здесь действуют многочисленные кафе и рестораны. Центр также имеет современный кинотеатр, магазины ведущих мировых брендов. По словам директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»  Аси Левневой, в следующем году в микрорайоне «Балтийская жемчужина» начнут строить гипермаркет спортивных товаров «Декатлон» по индивидуальному архитектурному проекту.

 

Плюсы Красносельского района

Парки и отсутствие вредных производств

Локацию смело можно назвать зеленой, отмечают эксперты компании ЛСР. Здесь раскинулись многочисленные лесопарковые зоны, практически в каждом дворе разбиты скверы, в то же время вредных производств в местности нет. Среди самых значимых рекреационных зон общественный активист и руководитель движения «Красивый Петербург» Красимир Врански приводит Южноприморский и Полежаевский парки, а также парк Новознаменка. Также здесь раскинулся парк Сосновая Поляна. Среди имеющихся предприятий  Ася Ливнева называет «Электронмаш», «ЛЭМЗ», «Ферроприбор», «Светочь». Однако они не производят большого количества вредных выбросов, отмечает эксперт.

 

Транспортная доступность

Общественный активист считает отсутствие метро не самой серьезной транспортной проблемой в виду наличия двух выделенных линий трамваев, одна из которых идет вдоль Петергофского шоссе, а вторая – вдоль Проспекта Ветеранов. При этом маршрутки и автобусы курсируют по многим улицам района. С помощью общественного транспорта можно добраться в любую точку Красносельского района за сравнительно небольшое время.  «В районе достаточно развитая сеть наземного общественного транспорта – трамваи, автобусы, троллейбусы, маршрутные такси, – среди них только городского около 15 видов, – перечисляет директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов. – Ходит он часто и, в обязательном порядке следует до метро».
 

Социальная инфраструктура

По словам Красимира Врански, Красносельский район наиболее активно застраивался в 1970-1980 годах. Планировка происходила в соответствии с тогдашними нормативами, поэтому обеспеченность социальной инфраструктурой здесь неплохая.

 

Демократичные цены

По словам Аси Левневой,в новостройках Красносельского района нет такой наценки за престиж и популярность. Покупатели недвижимости платят здесь только за качество жилья. «Секрет такого парадокса юго-запада Петербурга в сложнопреодолимом стереотипе о некогда оправданном восприятии этой части Петербурга как депрессивного района и недостаточном на такую большую территорию количестве станций метрополитена», – говорит эксперт.

 

Минусы Красносельского района

Недостаток социальной инфраструктуры

Несмотря на неплохую в целом обеспеченность социальной инфраструктурой, районы старых годов постройки возводились с учетом тогдашних потребностей населения в детских садах, школах и продуктовых магазинов, говорит эксперт компании «АДВЕКС – Купчино». Новые дома возводятся на пустых участках, без учета увеличения необходимых объектов инфраструктуры. «В начале Проспекта Ветеранов были построены новостройки, однако дроги к ним, к сожалению, пока не подвели. Социальная инфраструктура также еще не создана», – констатирует Красимир Врански.

 

Недостаток деловой инфраструктуры

В Красносельском районе нет метро, поэтому все, что находится далее 5 остановок от станций «Проспект Ветеранов», «Автово», «Ленинский проспект», мало привлекает деловую активность, говорит Станислав Азацкий. «Может быть, сейчас немного исправил положение торгово-деловой центр в «Балтийской жемчужине», но микрорайон обособлен, со сложной транспортной ситуацией, поэтому говорить о перспективах развития деловой инфраструктуры в данном районе в ближайшие несколько лет не приходится», – констатирует эксперт.
 

Плохое состояние парков

По словам руководителя движения «Красивый Петербург», у Полежаевского парка хотят отнять часть территорий, причем с обеих сторон. При этом две трети территорий Полежаевского и Южноприморского парка не благоустроены. Там есть некая парадная часть, которая приведена в порядок, что называется,  для отвода глаз.

 

Проблемы экологии

Несмотря на низкое сосредоточение промышленности, Красимир Врански напоминает про загрязненную реку Красненькая, наличие ТЭЦ, а также фактор Дудергофского канала, в который также вливается несколько загрязненных речек. Все это существенно портит экологическую картину района.

 

Пробки и заторы

Как заметил общественный активист, Красноселский район является спальным и представляет собой так называемое «горлышко бутылки», где регулярно образуются пробки. Выехать из района можно по проспекту Маршала Жукова и проспекту Стачек. Утром на пути в город и вечером, на пути в район возникают большие пробки. Например, с половины пятого и почти до восьми вечера на мосту возле депо Автово стандартно образуется затор, из-за которого проезд через мост занимает около 30 минут.

 

Стройка кипит у Финского залива

По словам Аси Левневой, в Красносельском районе осталось больше свободных зон для дальнейшей застройки, чем в исконно популярных районах Петербурга, где чаще всего возможны уже только точечные проекты. Продолжает активно осваиваться прибрежная зона юго-западного намыва, параллельная проспекту Героев - микрорайон «Балтийская жемчужина, рассказывает Всеволод Глазунов.По словам Людмилы Заиченко,большинство участков в районе «Балтийской Жемчужины» уже застраиваются. В этом году выходили новые очереди и корпуса в проектах «Жемчужный каскад», «Огни Залива», вышел проект «Наутилус». На Петергофском шоссе в «Английской миле» и «Солнечном городе», это – один из самых крупных проектов комплексного освоения в городе – вышло более 1,2 млн. кв. метров жилья.Как отмечает Марианна Ивлева, в данной локации хорошая транспортная доступность. Администрация района регулярно создает механизмы, которые решают проблему загруженности дорог. Появилось несколько выездов, ввод моста Ахмата Кадырова значительно уменьшил пробки на двух существующих выездах из «Балтийской жемчужины»: на Петергофское шоссе и улицу Доблести. «Наибольший интерес вызывают проекты вблизи береговой линии Финского залива, – подтверждают в пресс-службе компании ЛСР. – Мы судим по собственным объектам. На момент завершения строительства жилых комплексов комфорт-класса «Южная акватория» и «Паруса» для новых клиентов было доступно совсем небольшое количество квартир в продаже».

 

Перспективы Красносельского района

Как заверили корреспондента портала Urbanus.ru в администрации Красносельского района, заключенные с девелоперскими компаниями договоры предусматривают строительство социальной инфраструктуры: «На территории Красносельского района согласно заключенным соглашениям комплексного освоения территорий инвесторами ЗАО «Балтийская Жемчужина», ООО «Сэтл Инвест», ООО «Дудергофский проект», ОАО «Группа ЛСР», ООО «Балтпродком» ведется строительство жилых домов в кварталах 28, 28А, 29, 29А ЮЗПЧ (ЖК «Огни залива» 11 очередь), в микрорайонах «Балтийская жемчужина», Новосергиево (жилые комплексы «Солнечный город», «Английская миля»). В рамках реализации данных проектов город и инвесторы будут осуществлять строительство социальных объектов».

В свою очередь, в Комитете по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга заявили, что в соответствии с государственным контрактом в 2022 году на территории района откроются две станции метро – «Путиловская» и «Казаковская». «Уже началось строительство метро на улице Маршала Казакова, были огорожены прилегающие территории и идут раскопки», – подтверждает Красимир Врански.

Таким образом, важное преимущество Красносельского района заключается в демократичных ценах на недвижимость, а основной недостаток – в отсутствии собственных станций метро. Вероятно, с их появлением цены на недвижимость поднимутся немного вверх, сравнявшись со среднегородским уровнем.

 

Александр Ковалевский

 

По информации КЦ «Петербургская Недвижимость», на ноябрь 2018 года в Красносельском районе на стадии реализации находятся следующие жилые комплексы:

Наименование ЖК	Девелопер	Класс (сегмент)
Legenda Героев	Legenda Intelligent Development	Масс-маркет (комфорт)
Red Village (Красное село)	«Таймс»	Масс-маркет (эконом)
«Аист»	«Красная стрела»	Масс-маркет (комфорт)
«Английская миля»	Glorax Development	Масс-маркет (комфорт)
«Балтийская волна»	«Рант»	Масс-маркет (эконом)
«Клены»	«Оптима Групп»	Масс-маркет (эконом)
«Наутилус»	«КВС»	Масс-маркет (комфорт)
«Огни Залива»	«БФА-Девелопмент»	Масс-маркет (эконом)
«Полководец»	«47 Трест»	Масс-маркет (эконом)
«Премьера»	«Технополис»	Масс-маркет (комфорт)
«Солнечный город»	Setl City	Масс-маркет (комфорт)