Обзор Невского района Санкт-Петербурга
Опубликовано: 09 августа 2018 г.
Невский район является, пожалуй, одним из самых противоречивых в Санкт-Петербурге. Единственный во всем городе, он разделен рекой Невой на две части. По словам экспертов, ситуация с жилой застройкой и инфраструктурой на левом и правом берегах существенно отличаются. Где же лучше купить квартиру в Невском районе?
Разные берега – разные районы?
«Район разделен на две части рекой Невой. Я считаю, что это, по сути, два разных района, и объединять их воедино не совсем корректно, – рассказала местная жительница Любовь Орлова. – Они сильно отличаются в части инфраструктуры и жилого фонда. С моей точки зрения, наиболее комфортным для проживания является правый берег, где расположился проспект Большевиков. Однако у разных людей предпочтения могут отличаться».
В какой-то степени такое разделение корректно, соглашается директор департамента недвижимости Группы «ЦДС» Сергей Терентьев. Правобережную часть Невского района можно назвать более молодой, тогда как на левом берегу реки Невы представлен преимущественно старый жилой фонд. Правобережная часть наиболее активно застраивалась, начиная с 70-х годов, поясняет генеральный директор «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь. Здесь много панельных домов с набором детских садов и школ во дворах. Левобережная часть, в районе Рыбацкого и станции метро «Пролетарская» насыщена предприятиями, среди которых много старых и дореволюционных. В этой зоне также расположено множество спортивных объектов, которые в свое время строились для работников промзон. «Правый берег исторически был более «спальный», левый - промышленный», – резюмирует коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин.
Однако, интересная деталь: хотя на левобережной стороне жилой фонд в целом более старый, но представлен, в том числе, «сталинками», которые по своему качеству превосходят более новые панельные дома 70-х годов.
Если же говорить про современность, то, по словам Андрея Останина, наиболее востребованными кварталами у покупателей является застройка вдоль правого берега реки Невы. Здешние проекты интересны за счет близости к метро и важной транспортной артерии города – Кольцевой автомобильной дороге (КАД). В данной локации представлен большой выбор квартир эконом- и комфорт-классов, в том числе и проекты с видовыми характеристиками. Основные точки жилищного строительства на правом берегу – это Октябрьская набережная, Дальневосточный проспект в районе улиц Коллонтай и Крыленко, комментирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. На левобережье основная застройка ведется в районе станции метро «Рыбацкое». В ближайшей перспективе начнется освоение промышленных территорий в районе станции метро «Елизаровская». Хотя левый берег Невы менее популярен у застройщиков, новый проект ЦДС «Елизаровский» показывает, что интерес к району у покупателей достаточно велик, рассказал Сергей Терентьев.
Статистика рынка
По информации КЦ «Петербургская Недвижимость» к настоящему моменту в реализации на территории Невского района находятся 17 жилых комплексов (без учета очередей), и все они относятся к классу «масс-маркет» (общее определение, включающее в себя комфорт- и эконом-классы), говорит руководитель отдела проектного консалтинга Евгения Литвинова.
По состоянию на 1 июня 2018 года объем первичного рынка Невского района составил 812,2 тыс. кв. м. (18,9 тыс. квартир), что составляет 10,1% от объема рынка Санкт-Петербурга и 7,2% от объема рынка Санкт-Петербургской агломерации. «Начиная с 2017 года объемы вводимого жилья в Невском районе значительно выросли, – добавляет Светлана Московченко. – За 2017 год было введено на 45% жилья больше чем суммарно за 2 предыдущих года».
Объем предложения к концу 1 квартала 2018 года составил 379,0 тыс. кв. м (8,8 тыс. квартир), говорят в КЦ «Петербургская Недвижимость». Это 10,5% от предложения по городу, и 7,1% от объема предложения по городской агломерации.
По результатам 2017 года в Невском районе на первичном рынке реализовано 436,8 тыс. кв. м. (10,3 тыс. квартир), что составляет 15,3% от спроса в городе, и 10,5% от объема спроса в агломерации. По сравнению с 2016 годом, объем спроса возрос на 27,8%. По результатам 1 квартала 2018 года, здесь реализовано 103,8 тыс. кв. м. (2,5 тыс. квартир), что составляет 13,3% от спроса в городе и 9,9% от спроса в агломерации. По сравнению с аналогичным периодом 2017 года спрос увеличился на 28,9%.
По словам Евгении Литвиновой, за 2017 год рынок Невского района пополнился 16 объектами, 4 из которых – новые жилые комплексы. Это ЖК «Дальневосточный, 15» (ГК «ПИК»), «Veren Next Октябрьская» (Veren Group), «Полис на Неве» (Полис Групп) и ЖК «Цивилизация на Неве» (ЛСР. Недвижимость - СЗ). Остальные объекты являются очередями уже реализуемых проектов.
Совокупная площадь новых объектов - 412,6 тыс. кв. м., что составляет 8,4% от всего объема выведенного жилья в агломерации. Для сравнения, в 2016 году объем вывода новых объектов в Невском районе составил 337,8 тыс. кв. м. Наибольший объем строящегося здесь жилья в продажу вывела в 2017 году компания «ЛСР. Недвижимость – СЗ» (38,8%). С начала 2018 года в районе стартовали продажи в 4 объектах, совокупной площадью около 141 тыс. кв. м. в уже реализуемых жилых комплексах: ЖК «Приневский» 4 очередь («ЦДС»), ЖК «Живи! В Рыбацком» 2 очередь («СПб Реновация»), ЖК «Невские паруса» 4 очередь (Setl City) и ЖК «Цивилизация» 5 очередь (ЛСР. «Недвижимость – СЗ»).
Средняя цена предложения при стопроцентной оплате в Невском районе в сегменте «масс-маркет» на 1 июня 2018 года составила 95,7 тыс. руб. за 1 кв. м. С начала 2018 года цена поднялась на 5,7%, в целом за 2017 средняя стоимость повысилась на 9,7%, что на 4,1% ниже средней цены предложения по Санкт-Петербурге в классе «масс-маркет».
Несколько другие цифры приводит директор аналитического центра RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина. По ее информации, средняя цена за 1 кв. м. составляет около 87 тыс. руб. В целом Невский традиционно считается демократичным районом для проживания. Однако жилая недвижимость в Невском районе демонстрирует существенный разброс цен. «В локациях, расположенных на отдалении (например, Усть-Славянка) есть проекты со стоимостью 60-70 тыс., а ближе к центру и рядом с метро цены доходят до 120 тыс. за кв. метр… Понятно, что разница в стоимости связана и с транспортной доступностью, которая может сильно отличаться», – рассказывает эксперт.
В любом случае, по итогам 1 квартала 2018 года на территории района было введено 74 тыс. кв. м жилья (5-е место по городу), рассказали в КЦ «Петербургская недвижимость». По итогам 2017 года объем ввода многоквартирного жилья зафиксирован на уровне 392 тыс. кв. м. (3-е место, после Приморского и Выборгского районов).
По словам Сергея Мохнаря, доля инвестиционных сделок в проекте компании «ПСК» составила не более 20%. Большинство покупателей квартир в ЖК «Невский Эталон», как и в объектах компании в других районах, выбирают жилье для себя, хотя здесь играет определенную роль расположение дома. «Как и в остальных проектах «ЦДС», в Невском районе у нас порядка 15% квартир приобретаются с инвестиционными целями» – рассказал Сергей Терентьев.
Плюсы района
Образовательные учреждения
Как сообщили в пресс-службе, отдел образования администрации Невского района координирует деятельность 167 образовательных учреждений. Из них 96 – это детские сады, 64 – школы, 5 – учреждения дополнительного образования детей, Информационно-методический центр и Центр психолого-педагогической, медицинской и социальной помощи Невского района. Кроме того, имеется 15 библиотек.
Здравоохранение
Районной администрации подведомственны 9 взрослых и 7 детских поликлиник, 2 стоматологические поликлиники, 5 женских консультаций.
Спортивные сооружения
На территории Невского района расположен 31 подростково-молодежный клуб, а также 155 плоскостных спортивных сооружений.
Расположение
В целом Невский район привлекает близостью к Невскому проспекту и центру города. По оценкам Сергея Мохнаря в часы, когда нет пробок, до него можно добраться за 10-15 минут.
Торговые центры
В Невском районе на сегодня действует 10 торговых центров, их торговая площадь (GLA) составляет более 280 000 кв. м., говорит заместитель директора департамента исследований Colliers International Людмила Заиченко. Причем 42% от этого объема приходится на суперрегиональный ТРЦ «МЕГА Дыбенко».
Деловая инфраструктура Невского района
Кроме того, объем действующих площадей (GLA) в бизнес-центрах района (в основном они представлены классом В) составляет 137 200 кв. м., рассказали в Colliers International. Крупные проекты представлены бизнес-центрами от компании «Теорема» – это БЦ «Обухов-Центр», Т4, МФК «Эврика. Арендная ставка в среднем по офисам в этом районе не превышает 1 100 рублей за 1 кв. м. в месяц (включая расходы, без НДС). Вместе с тем, объем пустующих офисных площадей здесь один из наиболее высоких в Северной столице, и составляет 15%.
Наличие метро
Всего здесь расположено 7 станций метро, пять из которых находится по левую сторону Невы (Невско-Василеостровская линия), и еще две – по правую (Правобережная линия).
Невский район экология: парки и скверы
По обоим берегам реки Невы расположено немало парков и скверов. Среди них, к примеру, можно назвать Парки имени И. В. Бабушкина, имени Есенина, Парк Усадьбы генерала Чернова «Сосновка», Парк «Куракина Дача», Парки Строителей, Боевого Братства, а также Брестский парк и другие.
Минусы района
Невский район: транспорт и доступность
Разнородность левобережья и правобережья коснулось и транспортной доступности. По словам Веры Сережиной, с правого берега до центра города добраться на наземном транспорте сложнее, чем с левого. С другой стороны, на правом берегу большинство новых проектов сосредоточено в локациях, не сильно удаленных от метро.
С точки же зрения автомобилиста, пробки возникают на въездах и выездах из района, на Народной и Ивановской улицах и возле мостов, которых всего два, и альтернатив им нет, говорит Сергей Мохнарь. При этом Володарский мост занимает «почетное» второе место по аварийности после Литейного. Наиболее загруженными в районе являются Октябрьская набережная и Дальневосточный проспект. Впрочем, ситуацию немного облегчают развязки с КАД.
Недостаток парковок
К слову, жизнь автомобилистов омрачает недостаток автомобильных парковок, рассказала Любовь Орлова. Особенно касается правобережья, где более активно возводятся новостройки.
Недостаток социальной инфраструктуры
Обстановка с детскими садами и школами в последние годы была не самой хорошей, отмечает Вера Сережина. Впрочем, она оговаривается, что теперь застройщики часто возводят здания детских учреждений вместе с жильем, так что можно рассчитывать, что постепенно ситуация будет меняться к лучшему.
Проблемы безопасности
На левобережной части района, в окрестностях станции «Елизаровская», есть немало заброшенных домов, где могут собираться асоциальные элементы, что делает это место не самым безопасным для проживания, рассказала Любовь Орлова.
Наличие промышленных производств
Здесь сосредоточены предприятия, в том числе, химической промышленности. Всего здесь находится около 60 крупных и средних предприятий.
Квартиры вместо заводов и фабрик
Вместе с тем, в Северной столице отмечается общепризнанный тренд на вывод промышленных производств за черту города и их редевеломпент под жилищное строительство. По словам Сергея Мохнаря, сейчас наиболее активно осваиваются территории вдоль Дальневосточного проспекта, и между ним и рекой Невой. Большой объём застройки можно наблюдать в зоне от Финляндского до Володарского моста.
«Один из самых крупных проектов редевелопмента сегодня – это проект Группы «ЛСР» «Цивилизация» на месте завода «Пигмент», рядом приобретены участки компаниями Setl City и «БФА Девелопмент», комментирует Людмила Заиченко. – Этот берег Невы активно развивается. Сам район вмещает не менее 20 крупных предприятий промышленности, которые потенциально могут стать зонами редевелопмента».
Среди прочих проектов редевелопмента, Светлана Московченко называет ЖК «Ренессанс» (AAG), «Полис на Неве» («Полис Групп»), «Дальневосточный, 15» («ПИК»), ЖК «Елизаровский» («ЦДС»), «Дом на набережной» («Группа RBI»).
Что будет с ценами?
По словам Людмилы Заиченко, с учетом поправок к 214-ФЗ и отмены долевого строительства, стоимость жилья в новостройках в перспективе ближайших нескольких лет спрогнозировать сложно. Но учитывая потенциал появления новых проектов, до июля следующего года существенного роста цен не предвидится. «Динамика цен на строящееся жилье в Невском районе, скорее всего, будет соответствовать общерыночному тренду», – считает Светлана Московченко.
Подведем итоги
По словам Андрея Останина, привлекательность району обеспечивает удаленность от суеты центра города, сравнительно низкие цены на недвижимость, развитая инфраструктура в уже сложившихся кварталах, а также набережные и зеленые зоны.
Главная особенность района – неоднородность застройки по разным берегам Невы, может быть преодолена в среднесрочной и долгосрочной перспективах, благодаря набирающему обороты редевелопменту промзон, которых много на левом берегу, под жилищное строительство.
Александр Ковалевский
Список ЖК Невского района, в которых, по состоянию на август 2018 года, идут первичные продажи (информация КЦ «Петербургская Недвижимость»):
|
Бренд |
Девелопер |
Сегмент |
|
ЖК Green City |
Холдинг RBI |
Комфорт |
|
ЖК Legenda Дальневосточного |
Legenda Intelligent Development |
Комфорт |
|
Veren Group |
Комфорт |
|
|
«СК Монолит» |
Комфорт |
|
|
ГК «ПИК» |
Комфорт |
|
|
Холдинг RBI |
Комфорт |
|
|
«ЦДС» |
Комфорт |
|
|
«СПб Реновация» |
Эконом |
|
|
«Темп» |
Комфорт |
|
|
«ИПС» |
Эконом |
|
|
Setl City |
Комфорт |
|
|
«РосСтройИнвест» |
Комфорт |
|
|
«Полис Групп» |
Комфорт |
|
|
ЖК «Приневский» |
«ЦДС» |
Эконом |
|
ЖК «Ренессанс» |
AAG |
Комфорт |
|
«Темп» |
Комфорт |
|
|
«Аквамарин» |
Эконом |
|
|
«ЛСР. Недвижимость – СЗ» |
Комфорт |
|
|
«ЦДС» |
Комфорт |