Жизнь на окраине: обуза или преимущество?

Подобно этот и другие вопросы эксперты обсудят на встрече лидеров рынка недвижимости Urban Space, которая состоится 5 июля в Санкт-Петербурге. А пока редакция Urbanus.ru предлагает вниманию читателей краткий предварительный анализ этой темы.

 

Контекст времени

На первый взгляд, официальная аналитика недвижимости СПб дает серьезные поводы для оптимизма: объемы ввода жилья в Санкт-Петербурге растут большими темпами. С начала 2017 года по 1 января 2018 года, в Северной столице введено в эксплуатацию более 3,5 млн кв.м жилья. Это существенно превышает показатели 2018 года, когда было введено около 3,1 млн кв.м.  Более того, аналитики онлайн-сервиса объявлений ЦИАН сообщили: по итогам первого квартала 2018 года объем ввода жилья в Санкт-Петербурге превысил московские показатели в три с половиной раза. По их сведениям, в городе ввели в эксплуатацию 686 тыс. кв. м жилья, тогда как в Москве – только 186 тыс. кв. м. Не менее сильную динамику показала Ленинградская область. По итогам 2017 года объем ввода вырос на 27%. Всего за прошлый год в регионе было введено 2,64 млн кв.м. жилья.

Однако на самом деле ситуация может оказаться не столь позитивной, как кажется на первый взгляд. Эксперты считают, что существенный рост ввода может быть связан с изменениями правил игры на строительном рынке. А именно – ужесточающими поправками к 214-ФЗ, основные из которых вступят в силу для объектов, разрешение на возведение которых будет получено после 1 июля 2018 года, а также переходом рынка новостроек на систему проектного финансирования. Уже с 1 июля 2019 года договора долевого участия (ДДУ) должны будут заключаться при посредничестве банков и с использованием эскроу-счетов. Впрочем, в домах, где первый ДДУ был заключен до 1 июля 2019 года, застройщики все-таки смогут продавать квартиры по старой схеме. Тем не менее все эти изменения весьма болезненно отразятся на рынке новостроек: девелоперам придется закладывать в цены новые затраты. В частности, давать деньги на строительство будут уже не простые граждане, а банки, которые, в отличие от дольщиков, предоставляют средства только под проценты. Застройщики Санкт-Петербурга (как, впрочем, и всей России), спешат построить жилье про запас, пока еще действуют старые правила. Эксперты предупреждают: создавшаяся ситуация может привести к сильному затовариванию рынка.

 

Рынок недвижимости: анализ спроса

При этом экономический кризис явно не способствует повышению покупательского спроса. Особенно сильно он ударил по городским окраинам. По оценкам аналитического центра Knight Frank St Petersburg, за один только II квартал 2017 года продажи жилья на окраинах города и в пригороде Санкт-Петербурга, снизились на 20%, в то время как ближе к центру этот показатель составил лишь 5%. Таким образом, высокие темпы ввода жилья не всегда дают адекватное представление о том, какой спрос на недвижимость реально имеет место быть в целом по России, и в частности по Санкт-Петербургу. Остается ли на этом фоне хоть какая-то возможность на коммерческий успех у отдаленных проектов?

 

Инфраструктура и воздух в обмен на центр

Времена, когда клиент обращал внимание лишь на стоимость жилья и расположение дома, уже давно закончились, говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова: «Для него важен целый набор характеристик, в том числе, социальная и коммерческая инфраструктура в составе проекта. В наших проектах мы придерживаемся именно таких правил, и создаем не только детские сады, школы, коммерцию, но и благоустроенные парки и скверы, и даже бульвары. Спуститься на первый этаж своего дома за продуктами или же отвести ребенка через дорогу в детский сад можно легко и удобно. В противном случае, покупатель сделает выбор в пользу другого объекта».

В большинстве случаев на окраинах возводятся комплексные проекты, а значит, застройщик полностью развивает территорию от строительства жилых домов до создания всей возможной инфраструктуры, рассказывает эксперт. В итоге, формируется полноценный микрорайон со всеми удобствами. При этом цена жилья здесь ниже, чем, к примеру, в комплексах, расположенных ближе к центру города. За один и тот же бюджет покупатель может позволить себе больше квадратных метров в удаленных новостройках.

Центр города сейчас не является сейчас для покупателей главным ориентиром для жизни, подтверждает директор Департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Особенно это касается семейных людей и представителей старшего  поколения. Для них значительно важнее наличие необходимой инфраструктуры, шаговой доступности социальных объектов, возможности прогулок на свежем воздухе.

Хотя возведение инфраструктуры и требует дополнительных затрат, однако не все они ложатся на плечи покупателей в виде наценок. Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко напоминает: если строительство социальных объектов окупается за счет средств дольщиков, то объекты коммерческой инфраструктуры могут окупать сами себя за счет привлечения арендаторов.

Кроме того, среди несомненных плюсов многих новостроек в отдаленных локациях девелоперы называют хорошую экологию и близость к паркам. «Многие ценят Финский залив, у нас – его южный берег, с пляжами, с набережными и возможностью досуга на воде», – говорит Ася Левнева. Кроме того, микрорайон не имеет проблем с парковками, которые так часто встречаются в центре города. По словам эксперта, не проседать в продажах даже во время кризиса проекту позволяет широкий ассортимент жилья (здесь продаются квартиры различных ценовых сегментов, от комфорт- до элитного класса), то есть максимально широкое предложение для клиентов, грамотное ценообразование, единая концепция застройки, четкие сроки строительства.

 

Дороги строятся, доступность растет

Несмотря на удаленность от центра, в микрорайоне «Балтийская жемчужина» есть предпосылки по улучшению транспортной доступности. Не так давно открылся второй выезд из микрорайона на Ленинский проспект через мост и проспект Героев. Сюда пустили один из первых электробусов в Санкт-Петербурге. При этом город не отменял свои планы по строительству сразу нескольких станций метро в Юго-Западной части Северной столицы. Кроме того, было возобновлено обсуждение по запуску путей легко-рельсового трамвая (ранее так и не состоялся проект «Надземный экспресс», который должен был решить транспортные проблемы южной части города). На этот раз заинтересованность в реализации проекта выразила группа «ВТБ» и правительство Санкт-Петербурга. К этому следует добавить план города в обозримом недалеком будущем построить развязку над Петергофском шоссе в сторону Кольцевой автомобильной дороги. А открытие Западного скоростного диаметра уже сейчас связало Юг и Север Санкт-Петербурга в обход пробок его центральной части.

По словам руководителя Департамента долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольги Морозовой, в проекте «Балтийская жемчужина» действительно неплохая транспортная и инфраструктурная ситуация, этот район застраивается уже довольно давно. До ближайших станций метро можно добраться по существующей трамвайной линии путей, и на маршрутных такси, которые идут от комплекса.

 «Я бы не сказала, что есть какие-то острые транспортные проблемы, которые требуют немедленного решения относительно наших проектов, – говорит Ольга Аветисова. – Две отдельные удобные развязки с Кольцевой автомобильной дорогой (КАД), расположенные рядом, обеспечивают удобный подъезд к комплексам и быстрый путь в другие районы или загород. Автомобильные пробки по дороге к Девяткино и Мурино начинаются уже за «Новой Охтой» и «Цветным городом». Пешеходы могут воспользоваться станциями метро «Гражданский проспект» или «Академическая» (расположены в 10-15 минутах езды на транспорте)».

В целом обеспечение транспортной инфраструктурой территорий, по которым выдано разрешение на строительство, является, в первую очередь, задачей городских властей, а не застройщиков, говорит Ольга Морозова. Но, чаще всего, часть работ по созданию выездов от жилого комплекса к автомобильным трассам выполняет город или область, а часть – строительная компания по инвестиционным условиям. 

 

Удаленность удаленности рознь

Эксперты обращают отдельное внимание на важность административных границ между городом и областью. Если комплекс находится на значительном удалении от центра, но в пределах города, то его жители получают городскую прописку, дающую возможность сократить коммунальные платежи, средний размер которых в Санкт-Петербурге несколько меньше, чем за его пределами. 

 

Быть или не быть?

Таким образом, несмотря кризис рынка недвижимости 2018 года  и общее падение продаж квартир в новостройках на окраинах Санкт-Петербурга, некоторые застройщики, вопреки всему, продолжают возводить и реализовывать здесь свои проекты. Их энтузиазм наводит на мысль о том, что потенциал у этого сегмента рынка все-таки есть.

 

Александр Ковалевский