Обзор Фрунзенского района Санкт-Петербурга

В целом Фрунзенский район Санкт-Петербурга пользуется хорошей репутацией среди жителей Северной столицы и имеет свои преимущества. Однако и проблемы здесь тоже существуют. О чем должен знать каждый, кто раздумывает купить квартиру во Фрунзенском районе?

 

На первый взгляд

Фрунзенский район находится в южной части Санкт-Петербурга. Он имеет вытянутую форму и раскинулся с Севера на Юг на значительное расстояние, от Обводного канала до Кольцевой автомобильной дороги (КАД). Если проехаться по району на автомобиле, то при первом взгляде он производит исключительно приятное впечатление. Это открытая, «зеленая» в теплое время года, солнечная местность с развитой дорожной сетью.

Основной жилой фонд здесь сформировался в 1970-1980 годы. Северная часть района представлена в основном пятиэтажными домами, южная – девятиэтажками, рассказывает гражданский активист Фрунзенского района Павел Швец. Однако встречаются и относительно современные многоэтажки. Особенно много их расположено вдоль проспекта Славы, который местные жители считают главной улицей района.

Как рассказали в пресс-службе администрации Фрунзенского района, школы Фрунзенского района Санкт-Петербурга весьма многочисленны: на данный момент их здесь, вместе с гимназиями, насчитывается 46. Кроме того, работает 5 городских и 2 стоматологических поликлиник, 82 детских сада, 2 стадиона, 13 библиотек, 16 подростково-молодежных клубов. Кроме того, работает Дом молодежи. Численность населения, по разным подсчетам, составляет от 402 до 406 тыс. человек.

 

Показатели рынка

Как рассказала руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова, по результатам 2017 года во Фрунзенском районе введено в эксплуатацию 78,3 тыс. кв. м жилья, что составляет 2% в общем объеме ввода по Санкт-Петербургу.

По состоянию на конец 1 квартала 2018 года, объем предложения Фрунзенского района оценивается в 103,8 тыс. кв. м, что равно 3% в общем объеме предложения. Первичное предложение в районе представлено, главным образом, проектами комфорт-класса. «В продаже в строящихся домах находится около 1,5 тыс. квартир. Впрочем, на вторичном рынке предложение в 2 раза больше», – добавляет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

Как рассказали в КЦ «Петербургская Недвижимость», по результатам 2017 года, на первичном рынке Фрунзенского района реализовано 60,6 тыс. кв. м жилья, что составляет 2% в общем объеме спроса по Петербургу. Впрочем, спрос увеличился на 56,3% по сравнению с 2016 годом. А по результатам 1 квартала 2018 года в районе было реализовано 19,7 тыс. кв. м, что на 89,4% превышает показатель за аналогичный период 2016 года. Таким образом, несмотря на незначительную долю в общем объеме спроса по городу, этот показатель демонстрирует хорошую динамику. Что же касается вторичного рынка Санкт-Петербурга, то доля Фрунзенского района в общем объеме предложения по городу составляет порядка 5%.

По состоянию на 1 апреля 2018 года, средняя цена предложения во Фрунзенском районе составила 116,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 18% выше средней цены по городу в комфорт-классе, говорит Евгения Литвинова. В настоящее время здесь реализуется крупный проект – апартамент-отель «Valo», который обладает хорошей транспортной доступностью, что вызывает инвестиционный спрос. «Инвестиционные покупки в нашем апарт-комплексе «Valo», составляют 80% от всего объема сделок, – рассказывает руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева. – Это на 10% больше, чем в прошлом году, что говорит о высокой привлекательности для инвесторов как самого проекта, так и района в целом». По словам Марины Сторожевой, на долю Фрунзенского района в настоящее время приходится 9,5% от всех строящихся апарт-комплексов в Санкт-Петербурге (43 295 кв. м). Он находится на 4 месте по возведению недвижимости в данной сегменте после Московского, Выборгского и Василеостровского районов. Также инвестиционной привлекательностью пользуются объекты, тяготеющие к центру города, на территории, ограниченной Обводным каналом и Лиговским проспектом. Как рассказал коммерческий директор Glorax Development Андрей Кугий, в жилом комплексе бизнес-класса Ligovsky City, который реализует компания, доля инвестиционных сделок составляет 20%. Впрочем, в разных проектах процент инвестиционных сделок может существенно отличаться. По словам генерального директора «ПСК-Недвижимость» Сергея Мохнаря, в клубном доме бизнес-класса LOOK, в котором расположилось 96 квартир, количество инвестиционных сделок составляет не более 10%. А в жилом комплексе «Балканы» доля инвестиционных покупок не превышает 5%, рассказал директор по продажам и маркетингу компании «Лидер Групп» Виталий Виноградов.

 

Преимущества района

Транспортная доступность

Фрунзенский район – один из самых привлекательных с точки зрения транспортной доступности, считает Марина Сторожева. Здесь есть удобные выезды к основным магистралям – КАД и Западному скоростному диаметру (ЗСД). На данный момент на территории района работает 5 станций метро. Это «Купчино», «Обводный канал», «Волковская», «Бухарестская», и «Международная». Еще три станции – «Проспект Славы», «Дунайская», и «Шушары» – находятся на этапе строительства.

Кроме того, существуют планы по продлению фрунзенского радиуса, которые являются одной из первоочередной задачей правительства по развитию метрополитена. В приоритетные планы развития городской транспортной сети на ближайшие 5 лет включено два крупных проекта – Строительство Восточного скоростного диаметра и пробивка улицы Салова до Невы.

 

Парки 

Не считая мелких скверов, в районе есть три большие зоны отдыха. Это Яблоневый Сад, парк Героев-Пожарных и парк Интернационалистов.

 

Благоприятная ситуация с промзонами

В районной администрации среди ныне действующих промышленных территорий называют только промзону «Обухово». «Хотя серых зон здесь много, это помещения коммерческого, а не промышленного назначения: склады, автосалоны и т. д. Они не наносят вред экологии», – говорит Виталий Виноградов.

 

Торгово-развлекательная инфраструктура

По данным заместителя директора департамента исследований Colliers International Людмилы Заиченко, из четырнадцати районов города (не включая Пушкинский), Фрунзенский район СПб занимает пятое место по обеспеченности торговыми площадями. На тысячу человек здесь приходится 664 кв. м торговых площадей, в том числе три региональных торгово-развлекательных центра суммарной арендопригодной площадью более 250 000 кв. м. Это «Континент на Бухарестской», «Балканский» и «Балкания Nova». Среди других торговых центров, действующих здесь, можно отметить ТРЦ «РИО», ТЦ «Международный», ТРЦ «Южный Полюс», МФК «Лигов», а также дисконт-центр «Радиус». Как утонил Виталий Виноградов, за последние 5 лет в районе появилось 5 новых торговых центров.

 

Деловая инфраструктура

По данным Colliers International, во Фрунзенском районе расположено 14 качественных бизнес-центров, большая часть которых находится вне сформированных деловых зон, в близости станций метро «Международная», «Бухарестская», «Волковская», «Купчино». Общая арендопригодная площадь всех БЦ не превышает 65 000 кв. м. Основной объем существующего офисного предложения во Фрунзенском районе сформирован бизнес-центрами класса «B». К классу «А» относится единственный бизнес-центр «Эко-Статус».

 

Недостатки района

Строительство новой промзоны

Благоприятная ситуация с промзонами омрачается новым заводом по переработке покрышек компании «Инноватех». Пока предприятие не запущено, однако прошлым летом власти официально выделили под строительство участок, площадью 22,7 кв. м на Грузовом проезде. Правда, до введения в эксплуатацию еще далеко. Заявленные сроки возведения составили 84 месяца.

 

Плохой уход за парками

По словам Павла Швеца, уровень благоустройства парков находится на крайне низком уровне. Особенно остро этот вопрос встает летом, когда люди массово выходят отдыхать на природу, что во многих случаях подразумевает пикники, сопряженные с распитием спиртных напитков и жаркой шашлыков. Ведь после таких «посиделок» остаются горы мусора и окруков, которые убирается крайне плохо. К настоящему времени проводится реконструкция всего одной рекреационной зоны – парка Героев Пожарных.

 

Отсутствие парковок

Если говорить про автомобильное движение, то главная проблема заключается в отсутствии парковочных мест, говорит Павел Швец. Паркинги в районе не строятся, но, в то же время, власти стимулируют горожан пользоваться машинами. В условиях современного мегаполиса стимулирование автомобильного движения фактически означает создание пробок своими руками.

 

Пробки

Как рассказал Павел Швец, пробки бывают чаще всего на въезде в район, ведь он со всех сторон окружен железными дорогами. Впрочем, Виталий Виноградов настроен оптимистично: «Пробки, как и везде, безусловно, случаются, например – на пересечении улиц Бухарестской и Салова – но грандиозных заторов уже давно нет. Когда-то, действительно, были основательные пробки на проспекте Славы, и сложно было переехать Сортировочный мост, но таких проблем больше нет: сейчас есть Дунайский, широкая магистраль, дублер проспекта Славы, есть кольцевая». По словам Павла Швеца, доехать утром в центр города на машине из Фрунзенского района можно минут за 40, а вот обратная дорога занимает примерно от 40 минут до 1 часа.

 

Места под стройку

Основная застройка в настоящее время ведется в северной части района, на Лиговском проспекте, рассказывает Светлана Московченко. Если говорить о жилье, находящемся на стадии строительства, то разброс проектов от Лиговского проспекта до Бухарестской улицы очень широк, добавляет Людмила Заиченко. Преимущественно это комплексы, относящиеся к сегменту комфорт-плюс и находящиеся на территории зон редевелопмента. Среди ярких проектов, формирующих первичный рынок Фрунзенского района, стоит отметить ЖК Ligovsky City от компании Glorax Development, клубный дом от компании ПСК Look, ЖК «Дом у Каретного моста» от «Инвестторг», Twin House от Glorax Development и ЖК «Новый Лиговский» от «СПб Реновация».

По словам Людмилы Заиченко, самым масштабным проектом Фрунзенского района можно назвать жилой комплекс комфорт класса «София» – проект редевелопмента территории заводов «Стройфарфор» и «Керамика» между улицами Бухарестской, Софийской и Южным шоссе, принадлежащий Группе ЛСР. Заключительная восьмая очередь комплекса в зеленой зоне рядом с парком Интернационалистов была сдана в первом квартале этого года. Средняя стоимость квартир составляет 115 000 руб. за кв. м. «Здесь компания построила около 466 тыс. кв. м недвижимости, из которых чуть более 308 тыс. кв. м приходится на жилье. 23 корпуса «Софии» включают 5 819 квартир», – рассказали в пресс-службе компании.

«Фрунзенский район делится на две части: Купчино – старую часть, расположенную от проспекта Славы на Юг, и новую – от проспекта Славы на Север. Более обжитой, зеленой и развитой с точки зрения инфраструктуры является южная часть, поэтому квартиры здесь пользуются большим спросом. Северная часть менее востребована: больше серых зон, меньше зелени, слабее развита инфраструктура», – резюмирует Виталий Виноградов. Впрочем, если раньше, на протяжении многих лет, спрос в северной части района оставался стабильным, то в последние 2 года Сергей Мохнарь отмечают его рост. «Думаю, это тенденция только усилится с открытием новых станций метро Проспект Славы и Дунайская», – прогнозирует эксперт. Как бы там ни было, потенциал для дальнейшего развития у района есть, убежден Виталий Виноградов. Чтобы его реализовать, необходимо заниматься реорганизацией «серых зон».

 

Что будет дальше?

Светлана Московченко прогнозирует, что по мере повышения строительной готовности объектов на Лиговском проспекте, цена на квартиры в них будет увеличиваться. По ее мнению, рост средней цены по району может составить около 10%. Людмила Заиченко высказывает более смелые прогнозы: в перспективе двух-трёх лет, рост стоимости жилья на первичном рынке во Фрунзенском районе может достигать 15-20%, прежде всего, из-за того, что будет повышаться готовность строящихся проектов, многие из которых заявлены к вводу в диапазоне между 2019 и 2021 годами. «Стоимость жилья здесь будет расти поэтапно, – говорит Сергей Мохнарь. – Точечная застройка, хорошая социальная и торговая инфраструктура, большое количество лесопарковых зон, доступная цена на жилье, открытие сразу 3-ех станций метро в скором времени – все это делает Фрунзенский район привлекательным для покупателей».

Очевидно, что, несмотря на сравнительно скромную девелоперскую активность, плюсы района перевешивают имеющиеся в нем проблемы. Скорее всего, предложение в нем будет увеличиваться, особенно когда начнется активный снос пятиэтажек, на месте которых застройщики смогут возводить современные и комфортабельные жилые комплексы.

Александр Ковалевский

 

По информации КЦ «Петербургская недвижимость», по состоянию на конец 1 квартала 2018 года не первичном рынке Фрунзенского района идут продажи в следующих ЖК:

Брэнд	Девелопер	Класс жилья
ЖК Ligovsky City	Glorax Development	Бизнес-класс
ЖК Look	«ПСК»	Бизнес-класс
ЖК Twin House	Glorax Development	Комфорт-класс
Апартамент-отель Valo	Arena Development	Комфорт-класс
ЖК «Балканы»	«Лидер Групп»	Комфорт-класс
ЖК «Дом на Тамбовской»	«47 Трест»	Комфорт-класс
ЖК «Дом у Каретного моста»	«Инвестторг»	Комфорт-класс
ЖК «Новый Лиговский»	«СПб Реновация»	Комфорт-класс
ЖК «София»	«ЛСР. Недвижимость – СЗ»	Комфорт-класс