Исторически Невский район развивался как рабочая окраина в окружении промзон, которые разместились по обеим берегам Невы, а также вдоль железных дорог. В левобережной части района в окружении промышленных предприятий сформировались небольшие фрагменты сталинской и хрущевской застройки. В то же время, Правый берег и Рыбацкое представлены многоэтажными жилыми массивами семидесятых-восьмидесятых годов. Большим преимуществом на фоне других периферийных районов стала хорошая транспортная доступность с двумя ветками метро.
На современном этапе в первую очередь застраивались бывшие пустыри в районе пересечения Дальневосточного проспекта и улицы Коллонтай, а также точечные участки в шаговой доступности от метро. Сегодня основные объемы жилищного строительства сместились в бывшие промзоны вдоль Октябрьской набережной, а также на юго-восточные окраины в Уткиной Заводи и Усть-Славянке. Всего за последние 15 лет в Невском районе было построено более 4 млн. кв. м жилья, а общая площадь жилого фонда увеличилась почти в полтора раза. Этого достаточно, чтобы расселить 200 тыс. человек. Сегодня вдоль Дальневосточного проспекта постепенно формируется зона высокоплотной жилой застройки, одна из крупнейших в городе. Через 5 лет здесь будет жить около 100 тыс. человек. И в самом центре этой территории уже появилось мощное торговое ядро общей площадью более 120 тыс. кв. м с ТРК «Лондон-молл» и гипермаркетами «Карусель», «Лента» и «Касторама».
Развитие левобережной части Невского района носит точечный характер и не сопоставимо по масштабам с Правым берегом. Основным трендом также является редевелопмент промзон. Сегодня наиболее привлекательны для развития непосредственно выходящие к Неве территории Александро-Невской мануфактуры. Разработан проект планировки, появляются первые жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, старые кирпичные корпуса заводов переформатируются в офисы-лофты. В контексте постепенного исчерпания удобных площадок и недавно озвученного федеральным центром предложения о масштабировании практики московской реновации в ближайшие 5 лет весьма вероятен возврат к идее развития застроенных территорий, предусмотренного генеральным планом 2005 года. Если будет найдена приемлемая организационно-правовая и финансовая модель, теоретически под реновацию могут попасть до 350 га сталинской и хрущевской застройки вдоль ул. Бабушкина и по ул. Народной.
Импульсом для следующего этапа комплексного развития территории Невского района может стать развитие крупных транспортных проектов, например, Восточного скоростного диаметра и городской пассажирской железной дороги, которые пройдут в коридоре улиц Зольная и Фаянсовая и соединят между собой районы станций метро «Волковская» и «Ладожская». В данном контексте особенно высоким потенциалом обладает идея редевелопмента территории Стеклянного городка - непосредственно прилегающей к центру города промзоны между Обводным каналом и метро «Елизаровская», где может быть сформирована зона современной многофункциональной коммерческой и жилой застройки. Не реализован в полной мере потенциал развития качественной коммерческой недвижимости у станций метро Невского района. Существуют планы развития транспортно-пересадочного узла в Рыбацком. А прямо у станции метро «Улица Дыбенко» существует большая, около 40 га, территория под технопарк «Ингрия» рядом с корпусами университета телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича. Здесь может разместиться целый общественно-деловой район с разнообразным функционалом.
Говоря о Невском районе, нельзя оставить без внимания развитие прилегающих территорий Ленинградской области. Здесь расположен ТРК МЕГА Дыбенко – один из крупнейших центров притяжения всего юго-востока Санкт-Петербурга. Население прилегающего к нему города-спутника Кудрово, а это по сути, продолжение Невского района, уже в ближайшем будущем преодолеет отметку в 100 тыс. человек. Рано или поздно эта территория вольётся в город, в Кудрово дотянется метро и маршруты наземного общественного транспорта. Если высокий спрос на бюджетное жильё в пригородной зоне сохранится в долгосрочной перспективе, по соседству с Невским районом может появиться еще один сопоставимый по масштабам город-спутник в Новосаратовке, на землях племсовхоза Приневский недалеко от развязки КАД и Октябрьской набережной.
Сегодня население Невского района составляет, по официальным данным, 528 тыс. человек. Но принимая во внимание темпы застройки за последние 10 лет, демографические процессы и существенные различия в учете населения между Петростатом и МВД, шансы преодолеть 600-тысячную отметку по результатам ближайшей переписи не лишены оснований. Реализуемые в настоящее время проекты в совокупности рассчитаны примерно на 80 тыс. жителей. Аналогичный прирост могут дать перспективные площадки с учетом текущего зонирования.
Но город это не только жилье. Если говорить о перспективе, как может измениться значение Невского района для Санкт-Петербурга в целом? Может ли эта территория дать городу дополнительные смыслы развития помимо механического наращивания сравнительно недорогих квадратных метров и усугубления без того непростой ситуации с транспортной и социальной инфраструктурой? Может ли Санкт-Петербург развиваться по полицентричному сценарию и какие точки роста может предложить Невский район? Можно попробовать представить себе 3 позитивных сценария:
Водный фронт. Именно в Невском районе - город может полноценно выйти к Неве и позволить сотням тысяч петербуржцев жить и проводить досуг у реки. Нужно вернуться к разговору о набережных: это не только транспортные магистрали, рано или поздно они должны стать полноценными общественными пространствами.
Серый пояс. Промзона между «Елизаровской» и Обводным каналом в ближайшие 10 лет скорее всего будет трансформирована, особенно если будут реализованы транспортные мегапроекты, которые радикально улучшат ее доступность. В процессе редевелопмента серого пояса Петербурга уже сделано достаточно много градостроительных ошибок, поэтому очень хотелось бы, чтобы эта территория развивалась комплексно, в рамках единой концепции и качественного архитектурно-планировочного решения.
Технологическая долина. Новый импульс развития должна получить концепция развития технопарка «Ингрия» у метро «Улица Дыбенко». Размеры территории и ее транспортная доступность уникальны, но и спроса на инновационно-внедренческую функцию в таких масштабах в нашем городе пока нет. Поэтому следует с осторожностью подходит к развитию этого участка. Застроить такую территорию торговыми центрами, парковками и апарт-отелями будет обидно, но и оставлять без дела последний в Санкт-Петербурге большой пустырь возле метро посреди динамично развивающегося района также неразумно.
Автор: Александр Холоднов, генеральный директор Urban Pro (эксперт Urban Awards).
Свежие обзоры о новостройках
