Выберите регион:
Москва и МО

Обзор территории Мурино-Девяткино

Обзор территории Мурино-Девяткино

Обзор территории Мурино-Девяткино

Девяткино – так принято в обиходе называть территории, прилегающие к одноименной станции петербургского метро, единственной в Ленинградской области. Однако такое название не совсем точно. Рядом с метро «Девяткино» расположено три больших поселения, активно осваиваемых застройщиками: поселки Мурино и Бугры, а также деревня Новое Девяткино. В этом обзоре речь пойдет о перспективах развития данной локации.

Мурино-Девяткино: первое знакомство

Мурино – одна из самых активно развивающихся территорий Ленинградской области, расположенная в западной части Всеволожского района. В соответствии с отчетом главы администрации муниципального образования «Муринское сельское поселение», посвященному результатам деятельности местных властей за 2018 год, к январю 2019 года здесь было зарегистрировано 42 340 человек, а фактически проживало порядка 100 тыс. человек. Причем численность населения возросла до таких значений с нескольких тысяч человек буквально за последние 10 лет. К настоящему моменту здесь работает более десятка крупных застройщиков. О недавнем «деревенском» прошлом этой местности напоминают разве что сохранившиеся здесь частные домовладения на отдельных земельных участках.

Наиболее активно развивается Западное Мурино, которое отделено от восточной и центральной части поселка железной дорогой. «Ранее здесь располагались сельскохозяйственные угодья, поэтому первые проекты построены буквально «в чистом поле», – вспоминает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. – За 7 лет с момента начала реализации первого проекта эта локация полностью преобразилась. Сейчас она представляет собой полноценный городской район с детскими садами, школами и развитой коммерческой инфраструктурой». Ситуация в восточной и центральной частях поселка несколько иная. Здесь новые проекты представляют собой, зачастую, точечную застройку, вписанную в уже существующую среду, которая представлена, в основном, индивидуальными жилыми домами. Однако и тут можно встретить проекты комплексного освоения территорий.

При этом нельзя не отметить важный факт: по решению властей Ленинградской области в конце марта 2018 года Мурино официально  сменило статус, превратившись из муниципального образования в городское поселение. Несмотря на то, что в соответствии с генпланом только к 2020 году совокупная площадь жилого фонда должна достигнуть 812,8 тыс. кв. м, уже в начале 2018 года заявленная численность была превышена в четыре раза. Здесь более чем в два раза превышена предельно допустимая плотность застройки, которая, в соответствии с нормативами, составляет 8 тыс. кв. м на 1 га земли, тогда как в данной локации показатель местами доходит до 20 тыс. кв. м на 1 га. Фактически территория уже давно превратилась в городской квартал, единодушны чиновники и специалисты рынка недвижимости.  

Большая проблема заключается в том, что Мурино и Санкт-Петербург – это два разных с административной точки зрения региона со своими бюджетами, подчеркивает в сетевом сообществе местных жителей «Инфраструктура Западного Мурино» его участница Елена Шефер. В Мурино, главным образом, живут те, кто работают в Петербурге, туда уходят налоги, при этом люди вынуждены пользуются инфраструктурой соседнего региона. И самое печальное, что два города никак не могут договориться между собой (взять хотя бы пример с транспортом и дорогами). В итоге заложниками ситуации оказываются жители.

Новое Девяткино – деревня, непосредственно прилегающая к Мурино. Процесс урбанизации этой локации был запущен еще в 1970-х годах, когда здесь начали появляться промышленные предприятия, для работников которых власти стали возводить первые многоэтажные дома. Современные строительные компании обратили внимание на Новое Девяткино в 2005 году, и результат не заставил себя долго ждать: по официальным данным, с 2007 по 2018 год численность населения увеличилась почти в два раза – с 9 960 по 18 435 человек. Изначально застройщики возводили многоэтажки без сопутствующей социальной инфраструктуры, что привело к ее острому дефициту. Только в 2015 году было завершено строительство детского сада на 210 мест и поликлиники. В целом местные жители характеризуют деревню как хорошее место для тех, кому не нужно учиться или работать в городе.

Впрочем, по типу рельефа локации Мурино-Девяткино больше всего подходит определение «пустырь». Зеленые насаждения являются здесь довольно редкими. Облагороженные парки, по отзывам местных жителей, отсутствуют.

 

Цифры и факты местного рынка новостроек

По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой,в локации Мурино-Новое Девяткино (включая поселок Бугры, где строится ограниченное количество объектов) сейчас реализуется 24 ЖК, общая площадь которых достигает 987,2 тыс. кв. м.  При этом в свободной продаже здесь находится 367,7 тыс. кв. м  жилья. Все проекты относятся к сегменту «масс-маркет» (понятие включает в себя квартиры эконом- и комфорт-класса).

Эксперт также отмечает, что площадь введенного за 2018 год жилья в локации Бугры-Мурино-Новое Девяткино достигла 753 тыс. кв. м, что составляет 50% от общего объема ввода во Всеволожском районе. Для сравнения, в соответствии с данными Комитета по строительству Санкт-Петербурга, наибольший уровень ввода жилья в самой Северной столице за прошлый год отмечен в Приморском районе, который, при этом, достигает меньшего значения: всего 600,6 тыс. кв. м.

Среднюю цену предложения в Мурино в классе «масс-маркет» Ольга Трошева оценивает в 77,3 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 9,8% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленинградской области.  В Буграх этот показатель достигает 82,7 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 17,5% больше среднего показателя класса по пригороду Ленобласти. А вот в Новом Девяткино цена составляет 66 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 6,3% ниже среднего областного показателя в «масс-маркете».

 

Основные проекты

В городском поселении Мурино в текущем году завершается строительство жилой части одного из крупнейших проектов комфорт-класса GreenЛандия от компании Setl Group. Далее освоение локации будет идти на более удаленных участках, рассказали в КЦ «Петербургская недвижимость». Примером служит активный вывод проектов в конце улицы Шувалова компанией «Мавис», в портфеле которой рядом с ЖК «Цвета радуги» в продажу вышли «Авиатор» и «Урбанист».

В Новом Девяткино завершается реализация ЖК «Озерный» от застройщика «Русская сказка». Дальнейшее развитие территории возможно при решении проблем компании «ГлавСтройКомплекс», у которой приостановлены продажи ЖК «Галактика», где по совокупности можно построить 232 тыс. кв. м жилья.

В поселке Бугры, уже построены ЖК «UP-квартал Светлановский» компании ФСК «Лидер» и «Мурино 2017-2019» от компании «Самолет ЛО», в реализации находится следующая очередь проекта «Мурино 2020», введены в эксплуатацию первые дома ЖК «Энфилд» компании «Арсенал-недвижимость», которая построит здесь комплекс на 300 тыс. кв. м жилья, отмечает Ольга Трошева.

 

Главные преимущества

Среди основных плюсов Западной части Мурино, привлекающих покупателей, местная жительница Надежда Иванова отмечает такие факторы, как новые теплые дома, хорошее качество воды, приятный контингент новоселов, большое количество пекарен, магазинов, в которые удобно заходить, в том числе с коляской, более дешевые относительно города услуги платных садов, салонов косметологии.

Что же касается преимуществ Нового Девяткино, то здесь чистый воздух, благоустроенный район, перечисляет создатель сетевого сообщества жителей «Новое Девяткино» Константин Суров. Кроме того, развита культурная деятельность, имеется досуг для пенсионеров, спорт, ведется работа с молодежью: есть отличный культурный центр с высокими результатами, есть библиотека, а каждый двор оборудован детскими и спортивными площадками.

 

Район не для инвестиций

По оценкам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, потенциальными покупателями в локации Мурино-Девяткино являются, прежде всего, молодые люди, которые приобретают свое первое жилье, или молодые семьи, которые хотят расширить имеющую жилплощадь, ориентируясь на то, что квартиры здесь существенно дешевле, чем в городе. Именно эта дешевизна может вызвать желание у более состоятельных социальных слоев инвестировать в недвижимость с целью перепродажи или сдачи в аренду. Но поскольку плотность застройки и количество жилья очень велики, выгода от таких инвестиций незначительна. «Цены на квартиры растут там не такими темпами, как в городе в относительной близости от метро», – говорит эксперт по рынку новостроек корпорации «Адвекс. Недвижимость» Яна Теслева.

 

Инфраструктурный перекос: много «коммерции», мало «социалки»

Торгово-развлекательная инфраструктура в Мурино активно развивается, работает огромное количество маленьких магазинов и кафе в обжитой части города. Так в Западном Мурино на этапе реализации находится свыше 50 разных коммерческих объектов, уточнили эксперты АН LAPINA. Кроме того, проект планировки ТПУ «Девяткино» предполагает возведение трех ТЦ, совокупная площадь которых составит около 40 тыс. кв. м рядом с метро, говорит руководитель отдела маркетинга и рекламы «Самолет ЛО» Георгий Быковский. Более того, на Воронцовском бульваре отделено место под здание общественно-делового назначения, и в ближайшем будущем здесь должно начаться строительство.

По словам генерального директора АН Lapina Екатерины Лапиной, станция метро «Девяткино», условно говоря, разделила Мурино на четыре части, при этом избыток предложения наблюдается в каждой из них. Здесь работает много небольших торговых центров, а спрос на аренду почти отсутствует даже с учетом невысоких ставок, начинающихся от 500 руб. за 1 кв. м. При этом предпосылки к увеличению их уровня к настоящему моменту отсутствуют.

Впрочем, в Новом Девяткино хорошо развита только продуктовая сеть, рассказала администратор сетевого сообщества «За социальное Девяткино» Екатерина Чирикова. Ни одежды, ни обуви, ни товаров для дома здесь практически не найти, за всем приходится ехать в город. Только недавно появился первый относительно крупный магазин бытовой техники DNS. Очень востребован был бы кинотеатр, который, к сожалению, до сих пор отсутствует.

На фоне большого объема коммерческих площадей в Мурино ощущается недостаток социальной инфраструктуры, считают эксперты рынка недвижимости. Так по состоянию на 1 января 2019 года в Мурино не работало ни одной поликлиники, в результате чего жители вынуждены ездить в соседнее Новое Девяткино. Нет в доступности больницы, узких специалистов для детей, говорит жительница городского поселения Юлия Едина. Нет даже групп в детских садах для детей с диагнозами по логопедии/аллергике. О стоматологии по ОМС не приходится даже мечтать. Справедливости ради, стоит отметить, что здесь все же работают 2 амбулатории и 13 частных медцентров.

Что касается школ, то их в Мурино всего три. Ситуация с детскими садами здесь несколько лучше: по состоянию на начало текущего года функционирует 18 учреждений, из которых только за 2018 год открылось 7. Готовится к ближайшему открытию еще один детсад на 100 мест. Также работает12 семейных клубов и развивающих детских центров.

В соседнем Новом Девяткино функционирует всего 1 поликлиника, 1 школа, 3 детских сада. Имеется 1 библиотека на первом этаже многоквартирного жилого дома. «Социальная инфраструктура очень отстает, – рассказывает Екатерина Чирикова. – Поликлиника перегружена – ее посещают кроме новодевяткинцев жители Мурино и Бугров. Единственная школа работает на грани третьей смены. Единственная на всю округу Токсовская больница нуждается в ремонте».

 

Транспортная доступность: девелопмент бежит впереди паровоза

В локации Мурино-Девяткино работает лишь одна станция метро – «Девяткино». Пока она во многом спасает транспортную ситуацию, и является большим преимуществом при выборе жилья, считает Светлана Московченко. Однако, из-за высокого темпа застройки в Мурино, Новом Девяткино, а также Буграх, единственной станции метро в скором времени будет не хватать для обеспечения хорошей транспортной доступности. «Район разрастается, а станция метро тут всего одна, нагрузка на нее увеличивается, – говорит Яна Теслева. – Из некоторых домов уже не дойти пешком до метро даже за 30 минут. А о пробках при выезде из района и говорить нечего». «Очень большая проблема с транспортной доступностью, если твои дела не связаны с поездкой по красной ветке, то твое путешествие сильно затягивается, – пишет в социальной сети житель Мурино Дмитрий Калининский. – Пример: утренняя поездка до станции метро «Парнас». Кто катается, тот поймет! Правильно кто-то выразился: «Мурино – это закупоренный город»…. Езжу на общественном транспорте и не матерных слов подобрать не могу». 

Правда, кроме метро здесь есть также и одноименная железнодорожная станция Девяткино, от которой регулярно ходят электрички до Финлядского вокзала. По словам Георгия Быковского, стоимость проезда на электричке достигает 41 руб., а время езды до вокзала составляет 27 минут. Кроме того, автомобильная доступность с открытием проезда под КАД немного улучшилась, хотя в целом все еще остается довольно сложной. «Для автомобилистов мало парковок и плохо организован выезд из района, но это частично решает строящийся выезд на КАД», – делится житель Мурино Андрей Самойленко

В свою очередь, самая ощутимая проблема для жителей Нового Девяткино – пробки в сторону города, рассказывает Константин Суров. Можно доехать до метро за 10 минут, а можно потратить более часа. В метро утром давка. Нужна объездная дорога, но город не может договориться с областью. «Автомобильная доступность ужасна, – характеризует ситуацию Екатерина Чирикова. – Перегруженное Токсовское шоссе исчерпало резервы своей пропускной способности еще в 2012 году. Любое ДТП на нем создает настоящий коллапс. По этой причине лично я не пользуюсь личным автотранспортом в часы пик, благо до метро 20 минут пешком. Некоторые жители пытаются выезжать через Западное Мурино после открытия дороги туда через переезд в Лавриках».

«Девелопмент бежит впереди паровоза, осваивая огромные новые площади, а впоследствии – оказывается не в силах обеспечить новоселам соответствующую транспортную доступность в густонаселенных проектах», – резюмирует ситуацию директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

 

Перспективы развития

 

Социальная инфраструктура: власти обещают, граждане ожидают

В Мурино, в соответствии с проектами планировки территории, запланировано строительство 64 детских дошкольных учреждений на 7 980 мест, говорится в отчете главы администрации по итогам 2018 года. Из них построено уже 25 учреждений на 2 985 мест. Кроме того, строятся еще 2 школы на 1 740 мест, а в период с 2019 до 2022 годы планируется возведение еще 4 школ проектной наполняемостью 4075 мест. До 2030 года в Мурино должно заработать 17 школ, 12 амбулаторий и 1 поликлиника.

В границах кварталов 1.2 и 1.3 деревни Новое Девяткино выделен земельный участок для проектирования и будущего строительства второй в населенном пункте общеобразовательной школы на 1120 учеников, что позволит избавиться от второй смены, сообщили порталу Urbanus.ru в администрации населенного пункта. В ближайшие месяцы сдадут в эксплуатацию новый детский сад на 180 мест с бассейном на улице Арсенальной. В этом году должно начаться возведение здания культурно-досугового центра. Согласно проекту, в новом шестиэтажном строении разместится большой актовый зал на 600 мест, спортзал. Если финансирование будет осуществляться без задержек, Дворец культуры можно будет построить за два-три года.

Согласно планам правительства Ленинградской области в 2019 году должно завершиться проектирование объездной дороги в поселении Новое Девяткино, строительство которой существенно разгрузит транспортный поток так же и в соседнем Мурино. Вместе с тем, по самым оптимистичным прогнозам, возведение завершится только к 2024 году.

 

Административная реформа погоды не сделает

Официальный представитель парламента Ленобласти отметил, что придание Мурино городского статуса увеличит доходы местного бюджета, а также расширит полномочия городских властей по ряду вопросов. Например, горадминистрация получит дополнительные полномочия в области архитектуры, благодаря которым появится возможность снести незаконно построенные объекты. Кроме того, новый статус позволит Мурино участвовать в федеральной программе «Городская среда» и получить дополнительные деньги, которые пойдут на обустройство общественных и внутридворовых территорий. Вместе с тем, жителей Мурино могут поджидать и неприятные последствия. В частности, не исключено увеличение тарифов за электроэнергию, считают некоторые эксперты.

В любом случае, аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость» не ожидают ощутимого изменения цен и спроса после смены статуса Мурино. «Напомним, Мурино – самая востребованная локация в пригородной зоне Ленобласти на протяжении последних нескольких лет, – заявили эксперты. – У этой территории фактически нет конкурентов по соотношению параметров цены, транспортной доступности и инфраструктуры». «В ближайшие несколько лет смена статуса Мурино никак не отразится на местном рынке недвижимости, – соглашается с коллегами Петр Буслов. – Цены на строящееся жилье определяются на основании спроса и предложения, а не таких незначительных юридических изменений». Как подчеркнули аналитики Colliers International, стоимость земли для девелоперов уже выросла по сравнению с предыдущими периодами, а вместе с ней и стоимость квадратных метров в строящихся и построенных на этой территории объектах. Статус доступной недвижимости Мурино будет сохранять еще несколько лет, считают в компании.

 

Запрет студий ударит по местному рынку

Куда большие последствия может принести для рынка другая реформа в случае ее утверждения. Причем последствия эти могут оказаться неприятиями, как для покупателей, так и для застройщиков. В течение текущего года правительство Ленинградской области собирается запретить  проектирование и строительство жилых комплексов с квартирами-студиями и однокомнатными квартирами, площадь которых составляет менее 30 кв. м. В первой половине февраля 2019 года поручение по разработке соответствующего нормативного акта дал губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко в рамках XI Регионального съезда строителей. Необходимость таких шагов чиновники обосновывают возрастающей нагрузкой на инфраструктуру дома и локации. К примеру, из-за большого количества студий больше человек на этаже ожидают лифта, большему количеству автомобилей необходимо обеспечить парковочные места. Также растут нагрузки на детские сады и школы.

По оценкамПетра Буслова, запрет может привести к вымыванию с рынка Ленинградской области порядка 20% покупателей, которые просто не смогут купить жилье большей площади. Эксперт подчеркивает, что небольшие квартиры-студии – это ответ рынка на запрос покупателей, которые могут приобрести только самую доступную квартиру. Разница в стоимости квартиры площадью 21 кв. м и 30 кв. м может составлять до полумиллиона рублей, говорит Елизавета Конвей, что для ряда людей может стать критичной суммой, а закон, таким образом, станет преградой для покупки. Для девелопера это означает снижение спроса, экономики проекта. «Учитывая, что в настоящее время квартиры большого метража в Мурино составляют от 15 до 30% от общего количества квартир в доме, представляется мало осуществимым введение данного ограничения, – убеждена Яна Теслева. – Увеличение метража квартир повлечет за собой и рост их стоимости, что снизит спрос на жилье в и без того не самом престижном районе».

 

Не построить, а запретить 

Таким образом, локация Мурино-Девяткино представляет собой типичный спальный район интенсивной застройки, со всеми характерными для подобных территорий плюсами и минусами, при том, что административно данные поселения не относится к Санкт-Петербургу. Областным и местным властям предстоит многое сделать для развития отстающей социальной инфраструктуры и дорожного сообщения. Собственно говоря, с этой целью и была выдвинута законодательная инициатива, которая, однако, касается не возведения новых дорог и инфраструктуры, а предписывает запрет на строительство малогабаритных квартир. Последствия такого шага для рынка, в случае его утверждения, пока остаются не совсем ясными. Как говорится, было бы смешно, если не было бы так грустно.

 

Александр Ковалевский

 

По информации КЦ «Петербургская недвижимость» на апрель 2019 года первичные продажи ведутся в следующих жилых комплексах:

Бренд

Девелопер

Класс

ЖК ID Murino

Euroinvest Development

комфорт-класс

ЖК «Авиатор» («Мавис»)

«Мавис»

комфорт-класс

ЖК «Мурино Парк»

«Запстрой»

комфорт-класс

ЖК «UP-квартал Светлановский»

ФСК «Лидер»

комфорт-класс

ЖК Vitamin

«Лидер Групп»

эконом-класс

ЖК «Виктория»

«Мавис»

комфорт-класс

ЖК «Краски лета»

«Полис Групп»

эконом-класс

ЖК «Материк»

«Петрострой»

эконом-класс

ЖК «Муринские высоты»

«Запстрой»

эконом-класс

ЖК «Муринский посад»

«ЦДС»

эконом-класс

ЖК «Новое Мурино»

«ЦДС»

эконом-класс

ЖК «Озерный»

«Русская сказка»

эконом-класс

ЖК «Северная палитра»

«МонАрх-Девелопмент»

комфорт-класс

ЖК «Северный»

«ЦДС»

эконом-класс

ЖК «Сокол»

«СтройТехИнвест 25»

эконом-класс

ЖК «Территория»

«Лидер Групп»

эконом-класс

ЖК «Урбанист»

«Мавис»

комфорт-класс

ЖК «Форвард»

«Мавис»

эконом-класс

ЖК «Цвета радуги»

«Мавис»

эконом-класс

ЖК «Энфилд»

«Арсенал-Недвижимость»»

комфорт-класс

ЖК «Ювента»

«Цертус»

эконом-класс

ЖК GreenЛандия 2

Setl City

комфорт-класс

ЖК «Мурино 2019»

«Самолет ЛО»

эконом-класс

ЖК «Мурино 2020»

«Самолет ЛО»

эконом-класс


Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Комментарии

Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:

Отправляя данные, я подтверждаю, что согласен с правилами обработки данных

Вас могут заинтересовать другие статьи

Почти половина реализованных лотов элит- и бизнес-класса расположена на 3-6 этажах
Почти половина реализованных лотов элит- и бизнес-кл...

Редакция Urbanus.ru изучила, как распределен спрос на объекты элит- и бизнес-класса в Санкт-Петербурге по уровню их высотности. При этом самая высокая точка, на которой зафиксированы продажи — 27 этаж, что является достаточно скромным показателем для европейского мегаполиса.

12:3621.03.2019
  • 0
  • 16
Только в шести петербургских новостройках элит-класса были зарегистрированы ДДУ в 2018 году
Только в шести петербургских новостройках элит-класс...

В петербургских новостройках элит-класса за весь 2018 год было зарегистрировано всего 117 ДДУ в шести проектах — едва заметная величина на фоне гигантских скоплений массовой застройки. Хотя актуальный рынок дорого жилья не исчерпывается сделками в строящихся проектах с долевым участием, он остается не более чем сверхтонкой прослойкой. К такому выводу в своем исследовании пришли эксперты Urbanus.ru.

22:2714.03.2019
  • 0
  • 24
Полгода до часа Х: питерские эксперты обозначили, с какими результатами деятельности девелоперы встретят законодательные изменения
Полгода до часа Х: питерские эксперты обозначили, с ...

В ходе конференции «Полгода до часа Х», прошедшей под эгидой главной федеральной премии в области новостроек Urban Awards, ведущие эксперты рынка недвижимости Санкт-Петербурга подвели итоги 2018 года, а также затронули некоторые вопросы будущего развития строительной отрасли.

18:3219.02.2019
  • 0
  • 39
Какие жилые комплексы Санкт-Петербурга лидируют по уровню ипотечных сделок
Какие жилые комплексы Санкт-Петербурга лидируют по у...

Пока титаны индустрии работают на рост валовых показателей по ипотеке (достаточно сказать, что в пяти крупнейших проектах выдано 8,67 тыс. кредитов — четверть от общего количества), малые и средние жилые комплексы делают ставку на более интенсивное сотрудничество с банками. И, как показывают результаты исследования Urbanus.ru, результат в 70% ипотечных сделок становится привычной реалией.

12:0315.02.2019
  • 0
  • 69