Татьяна Хоботова: «Репутация застройщика является одним из главных факторов при выделении проектного финансирования»

Как бы Вы охарактеризовали реакцию банковского сообщества и партнеров среди девелоперских компаний на реформу долевого строительства?

Изменения, которые были внесены в декабре прошлого года, оказались стрессом для всех и выступили катализатором ряда значимых процессов. Особенно ощутимым это стало в начале текущего года. Банкам было рекомендовано усилить свою ресурсную базу и увеличить штат сотрудников для рассмотрения заявок на проектное финансирование. Никогда ранее в таком объеме банки не кредитовали строительство, и застройщики не обращались к банкам за деньгами, поскольку практически на 80% строительный рынок финансировался дешевыми средствами, полученными от дольщиков.

Какова статистика обращений за получением финансов на строительство жилых комплексов?

В целом по отрасли принято говорить о росте в 1,8-3,5 раз. Банк «Открытие», ранее не работавший в данной сфере, получил сразу 50 обращений.

Какие «правила игры» сложились на сегодняшний день во взаимоотношениях между застройщиками и банковскими организациями?

Все застройщики хотят понимать, на что они могут рассчитывать, а банки хотят понимать, в каком финансовом состоянии находится отрасль. Поэтому после изменений в 214-ФЗ были внесены поправки в положение Центробанка 590-П о составе резервов на возможные потери по ссудам. Этим положением была структурирована и стандартизирована модель получения проектного финансирования. Кроме того, каждый банк разработал собственные нормативно-регламентные документы, которые детализировали процедуру выделения средств. Следует понимать, что не все обращения переходят в заявки, не все заявки переходят в решения и не все решения, которые получают застройщики, переходят в кредиты. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге есть только один застройщик, который оформил проектное финансирование с эскроу-счетами, это «Главстрой-СПб» (на один жилой комплекс).

Какими критериями руководствуются банки, принимая решение о сотрудничестве с девелоперами по предоставлению кредитных средств?

В соответствии с уже упомянутым положением 590-П все застройщики разделены по категориям кредитоспособности на четыре группы. Высокий уровень кредитоспособности означает, что банк делает отчисления на возможные потери по кредиту в размере 1-5%. У слабых застройщиков норма резервирования составляет от 30 до 100%. Понятно, что обслуживание их проектов для банка экономически неэффективно. Также необходимо выделить четыре базовых критерия оценки. Во-первых, бюджет проекта и платежеспособность компании-застройщика. Вторая — очень важная составляющая — маркетинг. Сюда входят и локация, и востребованность, и конкурентная среда. Третий пункт — качество исходно-разрешительной документации. И, наконец, четвертый аспект — репутация застройщика, опыт работы на рынке, опыт исполненных обязательств. По этим критериям оценивают застройщика. Хотела бы подчеркнуть, что банки не прибегают к прямому отказу в проектном финансировании.  Как правило, компании-претенденту даются рекомендации, направленные на повышение устойчивости проекта. В основном они касаются наращивания собственных средств: например, не вкладывать средства в землю, а использовать их для финансирования строительства. Часто замечания делаются по поводу комплектности пакета документов.

Можно ли сейчас говорить о каких-либо промежуточных результатах и последствиях перехода на эскроу-счета?

Реформа рассчитана на длительный эффект. Апрельские и июньские изменения в 214-ФЗ позволили многим застройщикам продолжить работу по старой схеме. И в сложившейся ситуации они еще год или два не будут спешить с заявками на проектное финансирование.