В июле-сентябре жилищная витрина Ленинградской области обновилась на четверть

2021-й год Ленинградская область начала с 200 жилыми корпусами, рассредоточенными по пяти районам. Три четверти этого пула экспонировалось во Всеволожском районе. Совокупный объем экспозиции составлял порядка 12,8 тыс. лотов. В течение года областной рынок претерпел существенные изменения. В ходе ротации количество активных корпусов несколько уменьшилось – до 192. А вот их емкость возросла почти в полтора раза – до 18,9 тыс. квартир и апартаментов. Всего с января по сентябрь в качестве пополнения регион получил 87 новых корпусов. Новейшее предложение (с датой старта в рамках третьего квартала) исчисляется 29 корпусами. На сегодняшний день они содержат 5,0 тыс. юнитов – это более четверти (26,5%) от текущего объема предложения. Примечательно, что процесс частичного переформатирования рынка сопровождался повсеместным подорожанием жилья – от 1,4% в Буграх до 36,6% на Средней Неве. В области не осталось ни одной крупной локации, где квадратный метр стоил бы меньше 100 тыс. рублей. В Кудрово прайс поднялся до 144,43 тыс. рублей за квадратный метр, в Новогорелово – до 133,50, в Мурино – до 132,19.

Топ-10 локаций в Ленинградской области по объемам готового к реализации жилья

Локация	Количество лотов в продаже	Доля от регионального объема предложения, %	Динамика предложения с начала года, %	Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей	Прирост средней стоимости кв. м с начала года, %
Мурино	4656	24,6	↑38,9	132,19	22,3
Янино-1	1736	9,2	↑78,6	126,40	31,3
Сертолово	1222	6,5	↑32,0	122,75	29,3
Кудрово	1137	6,0	↓25,7	144,43	27,5
Средняя Нева	1033	5,5	↑109,5	110,02	36,6
Гатчина и окрестности	998	5,3	↑62,0	105,58	14,9
Бугры	993	5,3	↑99,4	115,75	1,4
Всеволожск и окрестности	938	5,0	↓15,0	113,90	17,9
Новоселье	937	5,0	↑2,1	119,44	21,5
Новогорелово	422	2,2	↓46,6	133,50	28,4

 

Наибольший прирост фондов с начала года зарегистрирован в Буграх и на среднем течении Невы. Здесь стало вдвое больше квартир, готовых к продаже. На 78,6% расширилась экспозиция в Янино-1 – до 1,8 тыс. лотов. В Гатчине и ее ближайших предместьях на реализацию выборка достигла 1 тыс. квартир – на 62,% больше, чем в январе. Крупнейший хаб массового жилья на территории Ленинградской области – воспетое Ильей Варламовым Мурино – также нарастило объем предложения. Зимой муринские новостройки поставили на областной рынок 3,4 тыс. квартир, осенью – уже 4,7 тыс. Сертоловская экспозиция усилилась двумя корпусами в квартале «Имение» и двумя корпусами в квартале «Гармония», которые образуют завершающие очереди малоэтажного жилого массива «Новое Сертолово».

В некоторых крупных локациях, наоборот, выявлено обеднение витрины. В Новогорелово предложение уменьшилось без малого наполовину (минус 46,6%), в Кудрово – на четверть (минус 25,7%), во Всеволожске и его окрестностях – на 15,0%.В Новоселье объем экспозиции практически не изменился (плюс 2,1% к январской базе).

Крупнейшие группировки новостроек сложились в Мурино (31 корпус), Бугры (23 корпуса), Янино-1 (21 корпуса), Гатчине (19 корпусов) и Новоселье (16 корпусов). Вместе с локациями на Средней Неве, Всеволожске и Кудрово они охватывают 77% всего пула жилых корпусов на первичном рынке Ленинградской области.

Жилые комплексы Ленинградской области, стартовавшие в третьем квартале 2021 г.

Жилой комплекс	Застройщик	Район	Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей	Объем фонда (в рамках выведенных на рынок корпусов)
Янинский лес	ГК «ПИК»	Всеволожский	109,84	945

В этом году на областном рынке заявил о себе новый агрессивный игрок – столичный гигант ГК «ПИК». Каждый восьмой корпус, поступивший в экспозицию с января по сентябрь, реализуется под ее брендом. Предпосылки для экспансии были заложены в ноябре 2020-го, когда ПИК за 3,3 млрд рублей выкупил у компании «Патриот» (структура ГК «Интеко») площадки в Кудрово, Янино-1 и Новоселье. За несколько месяцев до этого, как бонус за достройку проблемного ЖК «Галактика», к застройщику перешли 30 участков общей площадью 12 га в Новом Девяткино. Они стали базой для ЖК «Заречный парк». Другие активы послужили основой для активации проектов «Таллинский парк» и «Кудровский парк». В середине лета настала очередь Янинской площадки. На 40 га запланировано строительство 32 жилых корпусов, которые очевидно станут мощным центром потребительской гравитации. Это создает большие риски для перегрузки для социальной инфраструктуры Янино-1, которая и без того сталкивается с дефицитом свободных мест. Чтобы смягчить воздействие, ПИК обязался построить общеобразовательную школу на 1,1 тыс. учеников, два детских сада и торговый центр. В первую очередь проекта вошли четыре 12-этажных корпуса (40 тыс. кв. м жилья) и один наземный паркинг на 300 машиномест. Самая дешевая квартира по этому адресу (отделанная студия 27,10 кв. м) продается за 2,95 млн рублей.

С запуском ЖК «Янинский лес» ГК «ПИК» контролирует 6,0% предложения на жилищном рынке Ленинградской области. По этому показателю она опередила «Строительный трест» (2,0%), «ЛенРусСтрой» (2,2%), «Арсенал-Недвижимость» (2,8%) и ГК «Прок» (3,3%), идет вровень с «ЛенСтройТрестом» (6,2%), немного уступая КВС (7,1%). Лидерами отрасли в регионе остаются Группа «ЦДС» (21,0%) и «Мавис» (18,3%).