Только в шести петербургских новостройках элит-класса были зарегистрированы ДДУ в 2018 году

Жилой комплекс	Застройщик	Район	Общее количество лотов	Количество сделок	Средний оценочный бюджет сделки, млн рублей	Средняя площадь реализованного лота, кв. м	Средняя стоимость квадратного метра, тыс. рублей	Оценочный объем выручки, млрд рублей
Neva Haus	Группа ЛСР	Петроградский	896	36	25,89	114,22	226,70	0,93
Русский дом	Группа ЛСР	Центральный	395	32	44,56	140,88	316,32	1,43
Futurist	RBI	Петроградский	199	16	24,09	88,83	271,20	0,39
Esper Club	ГК Еврострой	Петроградский	68	12	36,97	74,73	494,70	0,44
One Trinity Place	GHP Group	Петроградский	175	11	38,77	67,06	578,10	0,43
Royal Park	ГК Кортрос	Петроградский	298	10	28,14	83,23	338,09	0,28

В действительности сегмент элитного жилья на петербургском рынке недвижимости должен быть в несколько раз шире, чем показывает статистика по ДДУ. В некоторых проектах до сих пор практикуется заключение сделок по предварительным договорам купли-продажи. Следует учитывать, что аудитория дорогих квартир и апартаментов  проявляет повышенный интерес  к уже сданным комплексам, и эта категория сделок также выпадает из учета по первичному рынку. Наконец есть группа проектов, где в течение года вообще не наблюдалось покупательской активности — обычное явление для домов, в которых недвижимость стоит на порядок дороже, чем в среднем по городу. Тем не менее, даже если принять во внимание все указанные поправки, приходится констатировать: элит-класс не играет существенной роли в развитии регионального строительного рынка. В самом престижном из районов — Петроградском — сектор элитных квартир и апартаментов составляет только 9,1%. В четырех из шести проектов, которые продавались по ДДУ, зарегистрировано менее 20 сделок. Совокупный объем выручки оценивается приблизительно в 3,9 млрд рублей (то есть, 1,2% от общего показателя). Для сравнения в Москве, на средства дольщиков было куплено 2,5 тыс. элитных и премиальных лотов в 47 проектах, а валовый объем выручки от их реализации превышает 102,5 млрд рублей (14,6% общего показателя).

Элитные проекты северной столицы достаточно равномерно распределены по историческому центру. Futurist станет частью реконструированной территории бывшего Левашовского хлебозавода на Барочной улице.

Если в Москве за редким исключением элитные комплексы насчитывают менее 100 лотов, то в Санкт-Петербурге в эти рамки укладывается один Futurist (199 лотов) приблизительно равна экспозиции в московском ЖК «Полянка/44» (198 лотов). При этом петербургские стандарты классификации позволяют включить в категорию элитных проектов и ЖК Neva Haus с почти девятью сотнями квартир.

По финансовым параметрам также наблюдается значительный разброс. Стоимость квадратного метра колеблется от 226,7 до 578,1 тыс. рублей. Таким образом, верхняя петербургская планка в целом соответствует домам из середины московского Futurist (24,1 млн рублей) и ЖК Neva Haus (25,9 млн рублей) занимают промежуточное положение между самыми дорогими комплексами бизнес-класса и остальной частью элитарной группы. Самый высокий прайс зафиксирован в ЖК «Русский дом» — 44,56 млн рублей. Из десяти проданных объектов, которые стоили дороже 50 млн рублей, восемь зарегистрированы именно по этому адресу. Однако, согласно данным Urbanus.ru, рекорд установила четырехкомнатная квартира на третьем этаже ЖК One Trinity Place — 73,77 млн рублей.

Средний метраж в элитных домах Санкт-Петербурга (106,9 кв. м) в 2 раза больше, чем в бизнес-классе, и в 2,6 раза больше, чем в массовом сегменте. 54,7% реализованных объектов имеют площадь свыше 100 кв. м. В ЖК «Русский дом» таковых и вовсе 90,6% (29 из 32). Две наиболее крупных квартиры (203,24 кв. м) были проданы в ЖК Neva Haus. Оценочный бюджет каждой равен 46,1 млн рублей. Однако в 2018 году ни одна из элитных квартир не вошла в топ-3 самых габаритных лотов, который целиком заполнен бизнес-классом. Чемпионство принадлежит объекту в ЖК LIFE-Приморский — 246,8 кв. м. Второе место занимает квартира в ЖК Hovard House (212,52 кв. м). Замыкает тройку квартира в другом бизнес-проекте «Петровская доминанта» — 204,6 кв. м.

25 сделок (в том числе, и по приобретению квартиры-рекордсмена из One Trinity Place) получили ипотечное финансирование. 14 из них относятся к «Русский дом». То есть доля кредитного жилья в нем по итогам прошлогоднего сезона достигает 43,75% — больше, чем во многих проектах бизнес- и масс-класса. Добавим, что к ипотеке обратились и шесть из десяти покупателей апартаментов в ЖК Royal Park.

Из числа ведущих застройщиков на элитном жилье специализируется Futurist . Крупный федеральный застройщик ГК «Кортрос» в декабре 2018 года сдал комплекс апартаментов Royal Park.

Малочисленность элитных новостроек Санкт-Петербурга во многом связана с географическим и архитектурным ландшафтом его статусных районов — Петроградского и Центрального. Даже вместе взятые они в полтора раза уступают по площади московскому ЦАО. Между тем, плотность исторической застройки здесь гораздо выше. Дополнительные ограничения вносит Нева, которая разделяется в этой локации на веер рукавов. Перечисленные факторы обуславливают дефицит участков, подходящих для элитных проектов. Кроме того, последние вынуждены конкурировать за симпатии состоятельной аудитории с роскошными квартирами в реконструированных исторических домах. И зачастую в этой конкуренции они оказываются проигравшей стороной.

Приобрести подробный отчет по жилому комплексу, девелоперу или городу можно на сайте rating.urbanus.ru.

В основу исследования положены данные Росреестра по договорам долевого участия.

Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра в каждом из рассматриваемых проектов по архивам прайс-листов на конец каждого из кварталов 2018 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.