Самые востребованные локации юга Санкт-Петербурга

Готовя обзор по географическому распределению предложения и спроса на рынке новой петербургской недвижимости, специалисты Urbanus.ru приняли решение отказаться от традиционной рубрикации по административным районам. Это по-своему удобный, но полностью искусственный критерий, который создает искаженное представление о пространственной структуре рынка. Административное деление Санкт-Петербурга за пределами исторической части города основано на сверхкрупных территориальных единицах, которые не коррелируют с локациями современной застройки. Если взглянуть на карту большинства округов, то перед нами окажутся длинные лоскуты территории, которые объединяют абсолютно разнородные элементы городской среды. С одной стороны административные границы разделяют сформировавшиеся целостные массивы застройки, а с другой — стягивают в одно статистическое поле площадки, дистанция между которыми достигает 10 км. Экспертная группа Urbanus.ru пришла к заключению, что применительно к строительной практике район фактически сводится к группе относительной компактных локаций и должен изучаться именно в таком контексте.

Территориальное деление в действительности мало значит для девелоперов. «Приоритет отдается двум факторам. Во-первых, наличие в той или иной локации подходящих площадок для будущей застройки. А во-вторых, ее обеспеченность опциями, которые привлекают покупательский интерес — транспортная доступность (метро, магистрали), природные ландшафты (парки, водоемы), социальная инфраструктура», — напоминает руководитель Urbanus.ru Ольга Хасанова.  Кроме того, подсчет по административным районам не отражает разницу в плотности застройки. Так, небольшом участке в несколько кв. км могут быть сконцентрированы сразу десять крупных новостроек. В то же время на обширной полосе (2,5 км шириной и 15 км протяженностью) между Невой и Угольной гаванью находятся только шесть жилых комплексов в процессе реализации.

Первая часть исследования посвящена южным территориям Санкт-Петербурга, где сгруппированы шесть основных строительных локаций.

Локация «Южный участок КАД»

На стыке Московского и Пушкинского районов четко выделяется трапеция. Ее боковые стороны образуют Витебский проспект и Пулковское шоссе, нижнее основание — улица Пушкинская в Шушарах, верхнее — улица Орджоникидзе. На этой территории сосредоточено наибольшее количество новых жилых комплексов: девять в треугольнике «Пулковское шоссе – Московское шоссе – КАД» (промышленная зона бывшего мясокомбината «Самсон»), пять в треугольнике «улица Орджоникидзе – Московское шоссе — Витебский проспект» и четыре к югу от КАД в Шушарах. Крупнейшими из данных проектов являются «ЦДС Московский» (296 ДДУ), «Триумф Парк» (295 ДДУ), «Светлый мир. Жизнь» (292 ДДУ), «Две столицы» (243 ДДУ), «Шушары» (219 ДДУ), 4You (199 ДДУ). По итогам I квартала эту территорию выбрали для проживания 2,27 тыс. покупателей — 11,2% от валового спроса. Она объединяет 61,6% аудитории Московского района и 56,9% аудитории Пушкинского района.

«Остров» у станции метро «Московская»

В южной части Московского района расположена еще одна локация (сравнительно небольшая) новой застройки — «остров», образованный пересечением улиц Кубинская, Костюшко и 5-м Предпортовым проездом. Примерно в полутора километрах от него находится станция метро «Московская» (Московско-Петроградская линия), которая служит основным транспортным узлом для жильцов трех новостроек — «Философия», «Полис на Московской» и Q-мир. На их долю приходится 1,4% городского спроса и 10,2% районного.

Локация «Пулковское»

К Петербургскому шоссе с юга примыкает группа малоэтажных проектов — «Неоклассика», «Неоклассика 2», несколько очередей ЖК «Образцовый квартал» (3-5), «Экспоград» и СолнцеPark. Это дома с высоким уровнем благоустройства и замкнутым периметром. Однако пул социальных объектов в указанной локации только формируется, и в этом плане она сильно зависима от инфраструктуры Пушкина. Еще одно слабое место — большая удаленность от КАД (6,5 км) и железнодорожной станции Александровская (3 км). На текущий момент аудитория перечисленных комплексов ограничивается 77 покупателями.

Локация «Дудергоф»

Вдоль Дудергофского и Матисова каналов базируется пять жилых комплексов. Два из них — «Жемчужный берег» и «Жемчужный каскад» входят в известный проект «Балтийская жемчужина». Это одна из немногих локаций за пределами центра, где покупателям предлагается выход к акватории Финского залива и панорамные виды на него. Всего за три месяца здесь зарегистрировано 477 сделок (2,35% от общегородского показателя).

Локация «Петергофское шоссе»

На участке площадью приблизительно 2,5 кв. км к югу от Петегофского шоссе (на участке между проспектом Буденного и улицей Маршалла Мерецкова) возводятся три жилых комплекса — «Клены», «Английская миля» и «Солнечный город», занимающий второе место в Санкт-Петербурге по объему сделок (828 ДДУ). В общей сложности данная локация генерирует свыше 1 тыс. продаж, формируя две трети статистики по новостройкам Красносельского района. В масштабах города это 5,1% спроса.

Локация «Кривое Колено»

Самым крупным массивом новой застройки в левобережной части Невского района является территория в излучине Невы — мыс Кривое Колено. Это три больших проекта — «Живи! В Рыбацком», «Невские паруса», «Петр Великий и Екатерина Великая». Зимой 2019-го площадь локации увеличилась за счет новой площадки — ЖК «Рыбацкая гавань» в устье реки Славянка. По состоянию на конец марта 2019-го года в локации «Кривое Колено» было аккумулировано 4,3%  спроса на первичном рынке Санкт-Петербурга.

Самые востребованные локации южной части Санкт-Петербурга

Название локации	Район	Количество новостроек	Количество сделок в локации (по итогам I квартала 2019 года)	Наиболее востребованные жилые комплексы (в скобках указано количество сделок в I квартале 2019 г.)	Доля локации в общей статистике, %
Южный участок КАД	Московский, Пушкинский	18	2269	«ЦДС Московский» (296), «Триумф Парк» (295), «Светлый мир. Жизнь» (292), «Две столицы» (243), «Шушары» (219), 4You (199)	11,2
Петергофское шоссе	Красносельский	3	1039	«Солнечный город» (828), «Английская миля» (186)	5,1
Кривое Колено	Невский	4	871	«Живи! В Рыбацком» (397), «Невские паруса» (331)	4,3
Дудергоф	Красносельский	5	477	«Огни залива» (151), «Жемчужный берег» (104)	2,3
«Остров» у станции метро «Московская»	Московский	3	282	«Философия» (145)	1,4
Пулковское	Пушкинский	5	77	«Образцовый квартал» (33)	0,4

 

Вне обозначенных локаций находятся такие заметные проекты, как «Статус у парка Победы» (самая успешная премьера этого года, Московский район), «Стрижи в Невском» (Невский район), «ЦДС Елизаровский» (Невский район), «Новое Колпино» (Колпинский район) и «Новое Купчино» (еще одна премьера 2019-го, Фрунзенский район), «Новый Петергоф» (Петродворцовый район).

«На примере южных территорий мы видим, что подход, предложенный нашими экспертами, оправдал себя.  В шести описанных локациях аккумулируется две трети спроса и собрано две трети жилых комплексов южной части Санкт-Петербурга. Их совокупный удельный вес достигает 24,7% от объема общегородского рынка», — подводит итог Ольга Хасанова.

_______________________________________________

В основу исследования положены данные Росреестра по договорам долевого участия. Учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами за вычетом договоров уступки.

Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра на конец I квартала 2019 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.