Разница в стоимости жилья Санкт-Петербурга и его пригородов составляет от 10 до 35%

Urbanus.ru выяснил, насколько кудровские и муринские квартиры дешевле петербургских и есть ли у них другие преимущества.

Обзор инфраструктурных и концептуальных пороков тех новостроек, которые базируются в ближайших пригородах Санкт-Петербурга (Бугры, Мурино, Кудрово), выходит за рамки данного материала. Он получился бы слишком обширным и не сообщил бы ничего интересного. Мимо такой мишени невозможно промахнуться. Отметим только, что летом этого года группа местных жителей в преддверии «Прямой линии» с Владимиром Путиным записали обращение на имя президента. В тексте говорилось, что на территории новых микрорайонов отсутствуют необходимые социальные объекты — пожарные части, больницы, поликлиники, роддома, но при этом продолжается наращивание объемов застройки. Однако доступность жилья в пригородах остается решающим фактором, обеспечивающим приток новых покупателей. Квартальный уровень спроса оценивается в 3 тыс. сделок — приблизительно шестая часть от петербургского показателя.

Действительно ли недвижимость в перечисленных муниципалитетах Ленинградской области настолько дешева, как об этом принято думать? Средний бюджет жилого лота в Санкт-Петербурге по состоянию на вторую половину оценивается специалистами в 4,60 млн рублей, средний прайс квадратного метра — 110 тыс. рублей. В районах, которые граничат с пригородами или близко к ним расположены, значения могут существенно варьироваться.

Локация	Средняя стоимость квадратного метра, тыс. рублей	Средний бюджет реализованного лота, млн рублей
Выборгский район	106,9	5,00
Калининский район	116,5	6,53
Красногвардейский район	94,6	4,05
Правобережная часть Невского района	112,9	4,46

Нужно учитывать, что застройка петербургских районов не образует целостной среды и группируется по отдельным локациям. Поэтому стоимость жилья в пределах одного района серьезно различается. Так, в массиве между КАД и Охтой (Красногвардейский район) она заметно ниже среднего — 82,0 тыс. рублей за квадратный метр. Аналогичная ситуация характерна для северной части Выборгского района (Парголово и Парнас) — 84,8 тыс. рублей за квадратный метр. В крупном комплексе «Приневский», который примыкает к промзоне «Уткина заводь», квадратный метр стоит 85,7 тыс. рублей.

Сопоставим эти данные с ценовыми показателями, зафиксированными в пригородных муниципалитетах. Для более корректного анализа массивы застройки следует разделить на отдельные кластеры.

Локация	Средняя стоимость квадратного метра, тыс. рублей	Средний бюджет реализованного лота, млн рублей	Расстояние до центра* Санкт-Петербурга, км
Новый Оккервиль	91,2	4,22	11,4-12,1
Южное Кудрово	99,0	3,16	11,7-12,4
Бугры	82,3	2,94	14,8-15,5
Ближнее Мурино	71,3	3,27	14,7-15,3
Дальнее Мурино	82,3	2,67	15,5-17,0
Восточное Мурино	75,1	2,85	16,2-17,1

*В качестве условного центра Санкт-Петербурга выбрана Исаакиевская площадь

Кудровский массив новостроек рассекается Ленинградской улицей на две локации — «Новый Оккервиль» (три адреса) и «Южное Кудрово» (шесть адресов). Средний бюджет сделки на территории Нового Оккервиля достигает планки в 4,22 млн рублей — выше, чем в Красногвардейском районе и сопоставимо с правобережной частью соседнего Невского района. В Южном Кудрово средняя сумма покупки на миллион меньше. Это связано с тем, что 85% спроса направлено на однокомнатные квартиры и студии. На самом деле, недвижимость можно назвать лишь относительно доступной. Средняя цена квадратного метра в реализованных лотах равна 99 тыс. рублей. Это всего на 8-14 тыс. дешевле недвижимости в Невском или Выборгском районах Санкт-Петербурга. Особняком стоит компактный (380 квартир) ID Кудрово, стартовавший весной этого года. Данный продукт отличается от остального предложения в пригородах. В концепции предусмотрены элементы системы «умный дом» (через специальный  ID-идентификатор), видеонаблюдение и наличие клуба для жильцов. Стоимость квадратного метра колеблется от 87 до 117 тыс. рублей. Таким образом, покупатели жилья в Кудрово могут рассчитывать на довольно  ограниченную экономию — в пределах 10-17% по сравнению со средними показателями петербургского рынка.

Слабое место кудринской застройки — отсутствие собственной станции метро. Проект планировки появится не раньше осени следующего года. Таким образом, в ближайшие несколько лет покупатели должны рассчитывать исключительно на станцию «Улица Дыбенко», до которой нужно пройти 1,5-2 км. Впрочем, на таком же расстоянии от нее находится весь обширный массив новых жилых комплексов в правобережной части Невского района. Зато у Кудрово есть очевидное инфраструктурное преимущество в виде торгового центра «Мега Дыбенко».

Несмотря на то, что Кудрово административно относится к Ленинградской области, его не стоит считать удаленной локацией. Проекты «первой линии» — ЖК «Кудрово», ЖК «Парклэнд», ЖК «Новый Оккервиль» отделяют от Исаакиевской площади 11,4-11,7 км. Почти половина (47,8%) сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге приходится на долю новостроек, у которых длина этого радиуса еще больше.

Расстояние до центра — не самая важная из проблем и для муринских проектов (один из них носит название «Урбанист», что можно считать примером подлинной постиронии). Целый ряд собственно петербургских жилых комплексов (в Колпино, Кронштадте, на Кривом колене, в Пушкинском районе и т.д.) отличаются в этом плане еще менее выгодными данными. В массиве, примыкающем к северному отрезку КАД, выделяются четыре локации — «Бугры» (четыре адреса), «Ближнее Мурино» (между КАД и Петровским бульваром, четыре адреса), «Дальнее Мурино» (к северу от Петровского бульвара, двенадцать адресов) и «Восточное Мурино» (между веткой Октябрьской железной дороги и Охтой, три адреса). В Буграх и «Дальнем Мурино» порядок цен в целом такой же, как в петербургских локациях рядом с КАД или за КАД (Парголово, Парнас, Уткина заводь, северная часть Красногвардейского района) — 82,3 тыс. рублей за квадратный метр. Максимальную экономию даст покупка жилья в «Ближнем Мурино», где стоимость квадратного метра на 35% ниже, чем в среднем по Санкт-Петербургу. Средняя площадь квартир, покупаемых в пределах данной локации, — 45,8 кв. м (на 5 кв. м просторнее петербургских). В «Восточном Мурино» жилье на 32% доступнее, чем в Санкт-Петербурге, но здесь в структуре продаж преобладают малогабаритные лоты — в среднем 34,8 кв. м.

У массива Бугры-Мурино есть бонус, который играет ключевую роль в привлечении спроса — станция метро «Девяткино». Высокая интенсивность продаж (2,3 тыс. в квартал) обрекает ее на хроническую перегрузку. Также часть комплексов удалена от станции на 1,5-2 км, а ЖК «Энфилд» и ЖК «Ювента» — на 3 км. Вместе с тем, это далеко не худшие условия по меркам петербургской периферии. Например, в Красносельском районе, где реализуется 8,5% от общегородского объема жилой недвижимости, метро вообще отсутствует. Крупнейший в Санкт-Петербурге кластер жилья (локация «Каменка») обслуживается одной станцией метро «Комендантский проспект», которая удалена от корпусов на 3-4 км. Такая же ситуация сложилась и для проектов между Суздальским шоссе и Новоорловским заказником.