Большая стройка: самый точный обзор рынка новостроек Петербурга и Ленобласти

Urbanus.ru представляет первый обзор из трилогии «Большая стройка», посвященной рынку жилой недвижимости Петербурга и Ленинградской области. В этой статье, пестрящей цифрами и фактами, вы узнаете, сколько всего многоквартирного жилья было сдано в регионе за прошедший год, кто является лидером рынка, и зачем застройщики строят маленькие квартиры.

Два в одном

В 2016 г. девелоперы достроили и ввели в эксплуатацию почти 2,7 млн кв. м нового многоквартирного жилья в Петербурге. Это 191 жилой объект на 53,4 тыс. квартир. Аналогичные показатели по Ленобласти: чуть более 1,4 млн кв. м (81 объект) на 36,3 тыс. квартир.

В пятерку лидеров по вводу многоквартирного жилья в Петербурге в 2016 г. вошли «Группа ЛСР» (480,5 тыс. кв. м; 9 045 квартир), Setl Group (262,6 тыс. кв. м; 6 020 квартир), Seven Suns Development (189,9 тыс. кв. м; 5 084квартиры), ГК «ЦДС» (177,4 тыс. кв. м; 3 943 квартиры) и «БФА-Девелопмент» (121,1 тыс. кв. м; 2 120 квартир). На этих девелоперов пришлось чуть более 45,7% общего объема ввода по итогам прошлого года.

Сразу две компании, попавшие в лидеры по Петербургу, вошли и в первую пятерку среди областных девелоперов – Setl Group (354,2 тыс. кв. м; 9 477 квартир) и ГК «ЦДС» (127,6 тыс. кв. м; 3 120 квартир). Также в пятерке лидеров по вводу многоквартирного жилья в Ленобласти в 2016 г. компании «Полис Групп» (155,9 тыс. кв. м; 5 402 квартиры), «Инвестторг» (54,7 тыс. кв. м; 1 120 квартир) и «Унисто Петросталь» (53 тыс. кв. м; 1 186 квартир). Эти девелоперы построили почти 52,5% многоквартирного жилья Ленобласти за прошлый год. 

В целом же ТОП-10 девелоперов, построивших наибольшее количество жилья в Петербурге и Ленобласти по итогам 2016 г., выглядит так:

Девелопер	Жилая площадь, кв. м	Количество квартир, шт.
		Всего	1 ккв	2 ккв	3 ккв	4 ккв	5 и > ккв
Setl Group	616 761	15 497	12 239	2 538	670	50	0
Группа ЛСР	480 498	9 045	5 232	2 245	1 420	143	5
ГК ЦДС	304 961	7 063	5 147	1 634	282	0	0
Seven Suns Development	189 936	5 084	4 333	639	112	0	0
Полис Групп	155 942	5 402	5 070	263	69	0	0
БФА-Девелопмент	121 103	2 120	822	932	366	0	0
Балтийская жемчужина	106 486	1 393	591	352	362	88	0
Меридиан Девелопмент	96 408	1 907	1 094	533	274	6	0
ГК РосСтройИнвест	89 805	2 152	1 476	514	162	0	0
YIT	81 311	1 528	799	516	211	0	2

Если рассматривать девелоперскую активность по территориальному признаку, то в тройку лидеров по вводу многоквартирного жилья среди районов Петербурга вошли Красносельский (439,1 тыс. кв. м; 8 730 квартир), Московский (381,1 тыс. кв. м; 7 091 квартира) и Красногвардейский (294,5 тыс. кв. м; 6 235 квартир) районы. 

В Ленобласти лидерами жилищного строительства в том году стали Всеволожский (здесь возведено более 75%нового жилья – 1,1 млн кв. м на 27,4 тыс. квартир), Ломоносовский и Тосненский районы. 

Антирейтинг

Неприятная тенденция последних лет – банкротство строительных компаний, оставляющих после себя незавершенные проекты и обманутых дольщиков. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в первом полугодии 2016 г. в регионе было зарегистрировано на 37% больше банкротов среди строительных организаций Петербурга и Ленобласти, чем за аналогичный период 2015-го. Хотя большая часть из них – малые предприятия с выручкой до 800 млн рублей (93% всех банкротств), 66% этих компаний работали на рынке более 7 лет, а значит не были случайными игроками.

Среди наиболее крупных и громких «потерь» последних лет: «СУ‐155», СК «Элис», ГК «Интарсия», ГК «Город» и пр. К сожалению, не все эти компании уходят с рынка без последствий для потребителей. Так, на завершение объектов «СУ‐155», насчитывающих более 5 тыс. дольщиков, требуется 7,8 млрд рублей. Их достройкой занимается компания «РК Строй», аффилированная с банком «Российский капитал». А с участием банка «Санкт-Петербург» постепенно решается проблемы с недостроями, оставленными обанкротившейся ГК «Город». На окончание строительства объектов компании требуется не менее 9 млрд рублей. Всего на сегодняшний день в Петербурге и Ленобласти, по официальным данным, в различных стадиях реализации находятся около 30 «проблемных» объектов, по неофициальным – в зоне риска еще столько же.

В целом задержки сроков строительства случаются практически у всех застройщиков. Перенос ввода на 3-4 месяца уже стал «нормой», а с задержкой до 5-6 месяцев строится более половины всего жилья (госорганы официально считают объект долгостроем только при просрочке в 9 месяцев). Сами застройщики стараются эти проблемы в публичное поле не выводить, до последнего договариваясь с дольщиками «подождать», однако случаются и необычные ситуации.

Например, осенью 2016 г. компания «Норманн» внесла изменения в проектные декларации всех семи жилых комплексов, строящихся в Петербурге и Ленобласти, перенеся их сдачу на 1,5-2 года и сообщило об этом в формате интервью с председателем совета директоров Виктором Сеппененом на своем интернет-сайте. Более 6,2 тыс. дольщиков узнали, что «честность сегодня – лучший фундамент для застройщика, столкнувшегося с кризисом», пишет об этом интернет-газета «Фонтанка». «Мы могли дотянуть с переносом сроков до последнего и предложить подождать еще полгода. И еще полгода. А потом еще, совсем же чуть-чуть осталось. Но для сохранения доверия между компанией и дольщиками мы посчитали необходимым объявить новые реальные и абсолютно выполнимые сроки. В краткосрочной перспективе для нас это невыгодный шаг, но потеря доверия к застройщику значительно опаснее в перспективе», – цитирует издание г-на Сеппенена. Как отреагировали на такие заявления сами дольщики можно догадаться и без дополнительных комментариев.

В среднем по больнице – 68,1%

Один из важных и показательных трендов последних лет на рынке жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти – увеличение доли малогабаритных квартир в строящихся объектах. Причем речь идет не только о сокращении общей площади отдельных квартир, а о выводе на рынок целых домов, секций и корпусов, сплошь состоящих из студий и однокомнатных квартир. Застройщики объясняют это платежеспособным спросом.

Особенно показательны в этом отношении так называемые проекты комплексного освоения территорий в пограничных районах города и области – Мурино, Девяткино, Кудрово и др. Доля однокомнатных квартир и студий во всех построенных за 2016 г. новостройках Ленобласти составила 77,8%. Однако есть отдельные проекты, где она достигает 93-97%.

Первая же десятка девелоперов с самой высокой долей студий и однокомнатных квартир в построенных за прошлый год в Ленобласти объектах выглядит так:

 

Девелопер	Количество построенных квартир, шт.	Из них, 1 ккв и студий
		шт.	%
Петрострой	2 075	2 015	97,1
Полис Групп	5 402	5 070	93,9
Лидер Групп	720	672	93,3
Концерн Росэнергоатом	104	97	93,3
Аркада	170	150	88,2
Мавис	1 236	1 064	86,1
Транспортно-экспедиторская компания	125	107	85,6
Setl Group	9 477	7 902	83,4
BSK Development	477	398	83,4
УК Новоселье	238	192	80,7

Особенно отличилась компания «Полис Групп», построившая в Мурино несколько 25-этажек (всего в проекте их будет 14), количество студий и «однушек» в которых фактически равняется общему числу квартир. Так, жилая высотка на бульваре Менделеева, 3 насчитывает 1128 квартир, 1128 из которых – студии и однокомнатные.

Мы предложили генеральному директору компании Knight Frank St. Petersburg Николаю Пашкову порассуждать, кто будет жить в этом доме в Мурино (и еще в десятках ему подобных) и какая судьба уготована его обитателям через 5-10-15 лет?

Дома-студии

Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg:

– Опыт первых домов, в которых большую долю занимали студии, уже абсолютно четко дал понять, что с ними будет происходить в дальнейшем. Такие квартиры покупают либо как стартовую площадку для последующего улучшения жилищных условий, либо в качестве инвестиций для сдачи в аренду. То есть фактически никто из жильцов не рассматривает их как место своего сколько-нибудь долговременного пребывания. Отсюда рождается ротация жильцов, определенный социальный контингент (студенты, не семейные люди, часто маргинализированные), а также соответствующее отношение к общему имуществу.

По большому счету такие дома сложно в полном смысле назвать жилыми. По факту – это общежития, то, что в советские времена называлось «гостинками» и «малосемейками» со всеми сопутствующими эффектами. Спустя годы, по мере физического старения домов, эти эффекты будут только усугубляться. Сейчас, пока дома новые, люди покупают такое жилье за свои деньги, для того, чтобы впоследствии куда-то переехать. Пройдет, условно, 20 лет, и рынок будет вытеснять в такие дома тех, у кого ни на что другое не хватает денег, как это случилось в свое время с коммуналками и хрущевками. Не зря у отдельных застройщиков в рекламе уже появились слоганы «Студий нет!». Люди, которые понимают, что такое дом с квартирами-студиями, как правило, не хотят покупать там квартиры, особенно, если у них есть семья.

В Петербурге доля однокомнатных квартир и студий в построенных за прошлый год объектах ниже – 61,6%. Однако и здесь есть лидеры: больше всего «однушек» и студий в своих домах уместили компании Seven Suns Development и «СУ-155» (ныне – банкрот). В объектах этих застройщиков более 80% всех квартир – малогабаритные. А ТОП-10 городских девелоперов с самыми «скромными» квартирами по итогам 2016 г. следующий:

 

Девелопер	Количество построенных квартир, шт.	Из них, 1 ккв и студий
		шт.	%
Seven Suns Development	5 084	4 333	85,2
СУ-155	864	708	82
Комбинат строительных металлоконструкций	178	141	79,2
Охта Групп, Мегалит	660	506	76,7
Normann	975	746	76,5
РосСтройИнвест	1 298	989	76,2
Legenda Intelligent Development	755	561	74,3
Setl Group	6 020	4 337	72
Дальпитерстрой	733	528	72
Лидер Групп	729	510	70

 

В целом же по региональному рынку доля однокомнатных квартир и студий в новостройках по итогам 2016 г. – 68,1%.

Сами застройщики охотно комментируют вопросы, связанные с созданием комфортной среды в новых жилых проектах. В ход идут излюбленные живописные панорамы, открывающиеся с последних этажей высоток, благоустроенные дворы с детскими площадками и/или парковками, дизайнерская отделка холлов и колясочные с велосипедными. Мы спросили представителей компаний Seven Suns Development (85,2% однокомнатных квартир и студий в объектах, введенных в эксплуатацию в 2016 г. в Петербурге) и «Лидер Групп» (93,3% – но в Ленобласти), как количество этажей и квартир, к примеру, превалирующее число студий или «однушек» в доме, влияет на качество среды и жизнь его будущих жильцов?

 

Спрос и комфорт

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

– Сегодня востребованы жилые комплексы комфорт-класса, в которых развитие внутренней инфраструктуры, уровень социальной нагрузки на нее и стоимость квадрата сбалансированы. Это могут быть и многоэтажные объекты со студиями. Но при этом они должны быть обеспечены необходимым числом качественных лифтов, развитой и обширной внутриквартальной средой, а процент двух- и трехкомнатных квартир и больших лотов евроформата должен превышать 50% общего фонда. Важна и организация внутриквартального пространства: закрытая территория, вывод машин за пределы двора, спортивные и детские площадки, комьюнити-зоны и ландшафтный дизайн также способствуют повышению комфорта проживания.

 

Функции и эмоции

Александр Рассудов, партнер ГК «Лидер Групп»:

– Качество жилой среды – понятие емкое, включающее в себя как функциональный, так и эмоциональный аспект. Число этажей и квартир – это только небольшой штрих к общей картине. Ученые говорят о психологически комфортной высоте для человека, не выше пятого этажа. Но именно квартиры на верхних этажах открывают завораживающие дух виды и раскупаются быстрее всего. А с точки зрения чистоты воздуха в условиях мегаполиса выигрывают квартиры выше 9-го этажа. То же самое можно сказать о квартирографии – важно не сколько в доме студий и однушек, а как спланировано внутреннее пространство, отделены ли компактные квартиры от более просторных и семейных вариантов. Например, в жилом комплексе «Сириус», строящемся «Лидер Групп» в Московском районе, студии расположены только в первом корпусе, во втором – преимущественно однокомнатные от 36 кв. м и двухкомнатные до 57,4 кв. м.

А в следующем обзоре из серии «Большая стройка» вы узнаете, на что, прежде всего (кроме цены), обращают внимание сами покупатели жилья в Петербурге и Ленобласти. Продолжение следует…

Дмитрий Кирман специально для Urbanus.ru