Элитные апартаменты «ломают» стереотипы

Сегодня все чаще премиальная недвижимость Петербурга строится в формате апартаментов для постоянного проживания. Как правило, они возводятся в лучших городских и пригородных локациях с отменными видовыми характеристиками. Так чем же этот формат недвижимости принципиально отличается от жилья? Мы постарались развеять наиболее популярные «мифы» об апартаментах в верхнем ценовом сегменте рынка.

Миф №1. Апартаменты – это не жилье

В настоящий момент с юридической точки зрения – это действительно так. Но все элитные апартаменты, представленные сегодня на рынке, созданы в местах, где нельзя строить объекты жилой недвижимости – вблизи парков, исторических зданий или водоемов. В свою очередь застройщики еще на стадии разработки проекта, понимая статус объекта и тот факт, что приобретать апартаменты будут для собственного проживания, максимально приближают качественные характеристики апартаментов к элитным квартирам, а иногда и превосходят их (эксклюзивная архитектура на основе проектов современных известных архитекторов, собственный паркинг, охраняемая территория, дополнительные сервисы при последующей эксплуатации и пр.). По сути, элитные апартаменты строятся в полном соответствии с требованиями к жилым помещениям премиум-класса и ничем, кроме правового статуса, не отличаются от жилого дома.

Миф №2. В апартаментах не может быть собственных кухонь

Невероятно, но этот миф возник из-за терминологии, в которой апартаменты отнесены к категории нежилых помещений. Еще больше сбивает с толку, если строящийся объект называется гостиничным комплексом. По опыту пользования гостиницами все знают, что большинство номеров в них не оборудованы кухнями и переносят эти знания на новые строящиеся комплексы апартаментов. Заверяем, что во всех таких объектах есть все необходимое для комфортного постоянного проживания. А в апартаментах премиального сегмента не только просторные кухни, гостиные, количество санузлов по числу спален, гардеробные, но и подземный паркинг и кладовые. Конфигурация и зонирование апартаментов выполняется с целью создания пространства для постоянного проживания, соблюдая все требования потребителей к недвижимости премиум-класса. Хочется отметить, что апартаменты предоставляют широкие возможности при создании дизайн-проектов, перепланировке и даже объединении помещений. А современные строительные технологии и конструктивы зданий позволяют проектам быть гибкими и адаптировать пространства под желания покупателей. Например, в элитном комплексе Royal Park большинство сделок связано с объединением апартаментов, самые распространенные варианты – 180-220 кв. м, но есть также примеры объединения четырех и пяти апартаментов в единое целое общей площадью до 524,5 кв. м.

Миф №3. В апартаментах нельзя прописаться

Это является одним из основных отличий этого формата от привычных квартир. Тем не менее, в апартаментах со статусом объектов гостиничного типа возможна временная регистрация сроком на пять лет. Обладатели такой недвижимости смогут пользоваться теми же правами, которые дает постоянная регистрация. Как правило, отсутствие «прописки» является критичным только для незащищенных категорий граждан, которым может потребоваться какая-либо социальная помощь от государственных учреждений. Другой нюанс заключается в том, что основные покупатели элитных апартаментов – собственники бизнеса и высокооплачиваемые специалисты крупных компаний, для которых такая недвижимость, как правило, является далеко не единственной. Поэтому вопрос с регистрацией для них не так важен.

Миф №4. Налоги на апартаменты намного выше, чем на жилье

Не стоит сгущать краски. Да, ставка налога на имущество для апартаментов, как нежилых помещений, выше, чем для обычного жилья. Но есть нюансы: следует учитывать, что в соответствии со статьей 32 Налогового Кодекса РФ, расчет налога на имущество физических лиц будет производиться исходя из кадастровой стоимости помещения. В случае апартаментов она ниже, чем стоимость аналогичных по метражу и прочим качественным характеристикам квартир. К тому же если обратиться к п. 4.26 свода правил «Общественные здания и сооружения», то с 1 июля 2015 г. помещения в зданиях временного пребывания считаются жилыми, поэтому налоговая служба должна применять ставку как для жилого помещения (0,1%). Однако из-за неопределенности правового статуса апартаментов возможна и другая трактовка – «иное помещение». В этом случае ставка налога составит 0,5% от кадастровой стоимости объекта. Также стоит учитывать, что стоимость элитных апартаментов, особенно на начальном этапе строительства, пока ниже, чем стоимость премиальных квартир. Следовательно, разница в цене между ними может покрыть переплату по налогу на имущество на 2-3 поколения собственников вперед.

Миф №5. Коммунальные платежи в апартаментах гораздо выше

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышенный коэффициент, но разница в коммунальных платежах лежит в пределах 30% по сравнению с жильем аналогичного размера и класса из-за того, что по некоторым услугам существуют различия в тарифах. Кроме того, платежи за коммунальные услуги для апартаментов не дотируются городом для льготных категорий граждан. Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, которые заключены между управляющей компанией и их поставщиками. К тому же в премиум-сегменте размер коммунальных платежей собственников напрямую связан с наличием дополнительной инфраструктуры на объекте: например, большого числа площадей общего пользования (в частности, сигарных комнат, шубохранилищ, переговорных и т. д.). Серьезные расходы дополнит бассейн, SPA-комплекс, спортивная инфраструктура или собственная оранжерея, которые девелоперы любят преподносить как уникальные преимущества своих проектов. Однако в сегменте элитных апартаментов, ориентированных на постоянное проживание, уже наметился тренд на сокращение подобной инфраструктуры. Происходит это по двум причинам. Во-первых, состоятельные люди умеют считать свои деньги: богатство и прагматический подход в тратах для них давно стоят рядом. Во-вторых, чаще всего у таких покупателей уже сложился определенный образ жизни и привычный маршрут – дети устроены в лучшие частные детсады и школы города, продукты они покупают в любимых магазинах, стрижку или маникюр делают у постоянного мастера, а фитнесом занимаются с личным тренером в закрытом клубе. Поэтому наличие дополнительной коммерческой и социальной инфраструктуры «у дома», куда владельцы дорогих апартаментов возвращаются каждый вечер, прежде всего, отдохнуть, воспринимается ими, скорее, как точка притяжения для посторонних лиц, нежели реальная потребность. Немаловажным фактором для них является и безопасность, обеспечить которую при наличии большого числа коммерческих арендаторов на первых этажах, гораздо сложнее, чем на «закрытом» для сторонних посетителей объекте.

Миф №6. На апартаменты сложно взять ипотечный кредит

Всего несколько лет назад взять ипотеку для приобретения апартаментов было практически невозможно. Банки крайне осторожно отнеслись к появлению нового формата. Они не спешили разрабатывать методику оценки во многом из-за неопределенности статуса апартаментов и неизвестной ликвидности в случае проблем у заемщика. Теперь ситуация меняется. Большинство банков, включая Сбербанк, уже имеют в своем портфеле специальные ипотечные программы для приобретения апартаментов, и мы наблюдаем тенденцию снижения ставок по этим программам. Как показывает практика, ипотечные программы для апартаментов весьма востребованы: порядка 25-30% сделок с данным видом недвижимости проходят с привлечением заемных средств.

Миф №7. Апартаменты никогда не станут полноценным жильем

Власти крупных городов, таких как Москва и Петербург, заинтересованы в скорейшей стандартизации рынка апартаментов, в связи с тем, что новый формат недвижимости набирает все большую популярность и от единичных проектов переходит к 30% от общего предложения на рынке. По подсчетам экспертов, в прошлом году количество приобретенных элитных апартаментов в столице поставило абсолютный рекорд за все время существования рынка: было продано 202 лота. В Петербурге цифра чуть меньше – 90 апартаментов элит-класса совокупной жилой площадью около 10 тыс. кв. м. И этот рынок продолжает расти. Именно поэтому надолго в законодательном «вакууме» апартаменты не останутся. В действующую нормативно-правовую базу будут внесены поправки, наделяющие апартаменты статусом полноценного жилья. А когда законодательная лакуна будет заполнена, цена на вчерашние апартаменты может вырасти на 20-25%.

Автор – Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg