«Спальное» кольцо

Для того, чтобы монофункциональные новые жилые районы на окраинах мегаполисов уже спустя несколько лет не превратились в гетто, нужно кардинально изменить подход к освоению этих территорий.

По итогам 2016 года в Петербурге построено 3 млн. 116 тыс. квадратных метров жилья. По данным городского Комитета по строительству, это на 2,8% больше, чем годом ранее. Строительное ведомство рапортует о перевыполнении плановых показателей на 7,5%.

Но оптимизм, который могут внушить эти цифры, обманчив. Растущие объемы ввода кардинальным образом не улучшили жилищные условия горожан. Более того, новые городские районы привели к обострению целого ряда социальных проблем, для решения которых может потребоваться не один год. А за это время опережающими плановые показатели темпами вырастет еще несколько миллионов квадратных метров. Таким образом, если власти и девелоперы не пересмотрят свою позицию в отношении застройки городских окраин, есть риск, что совсем скоро Петербург окончательно «задохнется» в плотном кольце новостроек. Первые проекты комплексного освоения территории (КОТ) появились в Петербурге еще перед кризисом 2008 года. Наиболее широкое распространение они получили позднее, когда практически исчерпались земельные ресурсы для точечной застройки в сложившихся городских кварталах и девелоперы обратились к масштабным проектам на новых территориях.

Изначально заявлялось, что при комплексном освоении новых территорий удаленность жилья девелопер компенсирует высоким качеством жилой среды, в частности, комплексным благоустройством, собственной полноценной инфраструктурой. Но на практике создание жилой среды в лучшем случае ограничилось минимальным набором объектов социальной инфраструктуры – детскими садами, школами, поликлиниками. При этом такие факторы, как создание достаточного числа мест приложения труда, а также наличие общественных пространств, озеленение территорий и прочее, никто не учитывает. Однако наиболее остро проявилась проблема недостаточной обеспеченности новых районов транспортной инфраструктурой.

Еще несколько лет назад аналитики предсказывали, что в случае реализации всех заявленных проектов КОТ к 2020 году в городе и области может быть построено более 20 млн кв. м жилья, что увеличит численность населения на этих территориях более чем на 1 млн человек. Уже тогда они предупреждали, что это приведет к увеличению нагрузки на существующие дороги примерно на 450 тыс. автомобилей. На сегодня реализована лишь малая доля заявленных проектов, а недостаток транспортной инфраструктуры уже очевиден.

Ярким примером является строительство новых жилых комплексов в поселке Шушары. Микрорайон Славянка уже получил печальную известность благодаря многометровых очередям на маршрутки, нехватке общественного транспорта и ежедневным пробкам. Кроме того, на территории с населением почти в 20 тыс. человек отсутствует отдел полиции, станция скорой помощи, а также в достаточном количестве рекреационные зоны и общественные пространства. Подобная ситуация с той или иной степенью остроты складывается и на других территориях активного жилого строительства –Кудрово, Мурино, Девяткино. Что может ждать эти «спальники» в будущем? За прогнозом мы можем обратиться к опыту западных мегаполисов. Они прошли этап интенсивного разрастания еще в XX веке и сейчас уже можно судить о том, что было сделано верно, а каких мер следует избегать. В послевоенные годы активное жилое строительство происходило во многих странах. Но монофункциональные новые жилые районы на окраинах мегаполисов уже спустя несколько лет превратились в гетто. Новые кварталы ликвидировали остроту жилищного кризиса, но возникли проблемы, связанные с недостатком социально-бытовых и торговых учреждений, однообразием архитектуры, а главное – с большим территориальным разрывом между жилыми и производственными зонами, что вызвало значительную маятниковую миграцию и транспортные перегрузки.

В некоторых случаях это привело к необходимости избавляться от возведенных несколько десятилетий назад зданий. Например, в 2010 году был полностью снесен квартал «Бальзак» на 660 квартир, построенный в 1960-х годах в четырех километрах от Парижа в городке Витри-сюр-Сен. В то же время города-спутники, где изначально были заложены все необходимые функции, включая места приложения труда, например, Сан-Катэн Ивлин и Сержи Понтуаз, стали полноценными городскими образованиями – в них растет численность населения, появляются новые социальные, коммерческие и общественные объекты. Именно полицентрическую модель с появлением самодостаточных центров на периферии урбанисты называют единственно возможной для гармоничного развития Петербурга. Формирование обособленных и самодостаточных пригородов – обязательный этап развития крупных мегаполисов. Суть такого развития мегаполиса заключается в том, чтобы создать комфортные условия для жизни людей внутри достаточно обособленной части города, здесь появляются рабочие места, социальная и развлекательная инфраструктура, зоны отдыха. При этом проблема транспортной доступности отчасти решается за счет создания в составе проекта индустриальной зоны, где будет много мест приложения труда, что позволит избежать маятниковых миграций и значительно снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру.

Появление качественных проектов комплексного освоения территории поможет решить проблему перепроизводства квадратных метров. Для этого необходимо кардинальное изменение подхода к освоению новых территорий, их концептуальное планирование на самом начальном этапе работы над проектом. Автор: Сергей Хромов, генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент»