Обзор Выборгского района Санкт-Петербурга
Опубликовано: 28 апреля 2018 г.
Выборгский район Санкт-Петербурга застраивается высокими темпами. Однако он очень большой и неоднородный, так, что эксперты говорят как о его плюсах, так и минусах. Что необходимо знать каждому, раздумывающему купить квартиру в Выборгском районе?
Первые впечатления
Выборгский район находится на севере Санкт-Петербурга. Уже при первом взгляде на городскую карту, можно заметить его некоторое сходство с Московским районом. Как и южный «собрат», он имеет вытянутую форму, и раскинулся на многие километры, от центра города – реки Невы, до Песочного шоссе, которое берет начало уже за чертой Кольцевой автомобильной дороги (КАД). Еще одно очевидное сходство заключается в разнообразии типов недвижимости. Взору проезжающего мимо автомобилиста предстает как плотная и монументальная застройка сталинских времен, расположенная возле центра города, вдоль Лесного проезда, офисные центры на Большом Сампсониевском проспекте, так и небольшие деревенские домики в поселках Парголово и Левашово не далеко от КАД. Впрочем, сейчас малоэтажная застройка составляет всего 2% от общего объема строящегося жилья в Выборгском районе, отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
К району относится как зона Финляндского вокзала и Выборгской стороны, где строится «Северная долина» , поселки Левашово и Песочный, где находится преимущественно жилье эконом-класса и частный сектор, перечисляет директор департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Василий Довбня. И если возле парка Сосновка цена за квадратный метр может доходить до 200 тыс. руб., то в районе Парнаса она составляет 70-80 тыс. руб.
Показатели рынка
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, за 2017 год в Санкт-Петербурге введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 3,40 млн кв. м. При этом доля Выборгского района составила 13%. Таким образом, он занял 2 место в по вводу жилья после Приморского района, доля которого составила 16%. Наиболее крупными сданными жилыми комплексами в районе стали ЖК «Северная долина» (9-10 очереди) от компании «Главстрой-СПб», а также ЖК «Лондон Парк» (1 очередь) от компании «Л1».
Всего, по информации КЦ «Петербургская Недвижимость», в Выборгском районе возводится 21 ЖК совокупной площадью 943,3 тыс. кв. м жилья. Из них в свободной продаже находится 374,4 тыс. кв. м. Наиболее широко здесь представлены объекты комфорт-класса (более 80%), где средняя цена квадратного метра при стопроцентной оплате составляет 97,9 тыс. руб., что сопоставимо со средней ценой по городу. В бизнес-классе средняя цена предложения составляет 138,8 тыс. руб. за «квадрат», что на 14,8% ниже средней цены по Санкт-Петербургу. С начала года предложение района в классе «бизнес» пополнилось такими объектами, как ЖК «Притяжение» от застройщика Setl City, ЖК «Сосновка» от компании «Строительный трест». По словам директора по продажам «Главстрой-СПб» Юлии Ружицкой, на проекты бизнес-класса приходится около 10% от общего объема возводимого жилья. При этом элитные объекты в Выборгском районе не представлены, говорит Ольга Трошева. Следует отметить, что за последние 10 лет, объем строящегося здесь жилья вырос на 45%, добавляет Светлана Московченко.
Эксперты отмечают, что квартиры бизнес-класса, как правило, реализуются в южной, более обжитой части района. «С уверенностью могу сказать, что в Выборгском районе покупателей привлекает его южная часть, особенно квартал, в котором строится жилой комплекс бизнес-класса Fusion, – говорит коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин. – Развитая социальная инфраструктура, наличие рядом станции метро «Выборгская», близость к Неве, Ботаническому саду – все эти преимущества локации, безусловно, положительно влияют на продажи».
В то же время, наибольшей популярностью у покупателей квартир массового сегмента пользуется северная локация в районе станции метро «Парнас», рассказывает Светлана Московченко. В частности, проект «Северная долина» выступает локомотивом развития данной локации, говорит Юлия Ружицкая. В рамках этого комплекса возводится около 500 тыс. кв. м жилья. Помимо «Главстрой-СПб» здесь работают еще 6 застройщиков.
По словам Ольги Трошевой, наибольший инвестиционный спрос приходится на апартаменты. Объектов этого формата здесь несколько. Это ЖК «Like» от компании «ПСК», ЖК Vertical We&I и ЖК «Vertical на Мужества» от компании NAI Becar. Кроме того, инвестиционной привлекательностью обладают ЖК «Облака на Лесной» от застройщика Setl City, ЖК «G9» от «КВС», и ЖК «Life-Лесная» от ГК «Пионер». В структуре продаж доля инвестиционных сделок занимает 8-10%. При этом на старте продаж данный показатель выше.
А вот в проекте «Северная долина», где продаются квартиры, процент инвестиционных сделок в среднем составляет не более 7% в общем объеме заключаемых договоров, говорит Юлия Ружицкая. Так что сегодня основной спрос на квартиры формируют покупатели, приобретающие их для собственного проживания.
В КЦ «Петербургская недвижимость» отмечают, что в структуре общего спроса по Санкт-Петербургу за 2017 год доля Выборгского района составляет 8% (лидерство принадлежит Приморскому району с долей 17%). В целом в реализации находится достаточное количество объектов для удовлетворения спроса. Причем на вторичном рынке жилья квартиры в Выборгском районе в структуре предложения занимают долю в пределах 9-10% от общего количества лотов, экспонируемых в городе.
Преимущества района
Социальная и коммерческая инфраструктура
В инфраструктурном плане расположение является одним из лучших в городе, считает Светлана Московченко. Как рассказали в районной администрации, здесь расположено 138 учреждений образования. Сеть общеобразовательных организаций включает 59 учреждений, причем некоторые школы Выборгского района имеют углубленное изучение предметов (всего таковых 11). Дошкольное образование в районе представлено 72 учреждениями, также функционируют 5 учреждений дополнительного образования детей, 2 учреждения сопровождения. Кроме того, здесь действуют 18 учреждений здравоохранения, 5 учреждений социальной защиты населения, 5 учреждений культуры, 7 подростково-молодежных клубов, 7 колледжей, 240 плоскостных спортивных площадок общей площадью 346 209 кв. м.
Что же касается коммерческой инфраструктуры, то среди ключевых объектов Василий Довбня называет такие торгово-развлекательные комплексы, как «Европолис», «Гранд-каньон» и «Мега».
Рекреационные зоны
Как отмечает Юлия Ружицкая, парки и скверы занимают более трети площади Выборгского района. Общая площадь зеленых насаждений, по официальным данным, составляет 2533,6 га. Всего в районе 6 парков, 15 садов, 40 скверов, 16 бульваров. Водное пространство включает в себя 7 озер и 14 водоемов. По территории района протекают 5 рек. Парк «Сосновка», являющийся важной точкой притяжения горожан, можно считать одним из главных достоинств Выборгского района, рассказывает Василий Довбня. Другими важными лесопарковыми зонами и местами отдыха можно назвать Суздальские озера, парк Лесотехнической академии, а также Шуваловский парк. Кроме того, здесь есть такие популярные у горожан рекреационные зоны, как Удельный парк и парк усадьбы Вяземских-Левашовых.
Транспортное сообщение
Протяженность улично-дорожной сети Выборгского района составляет 300,1 км. Это 190 проспектов, набережных, бульваров, шоссе, улиц и переулков, с учетом магистралей поселков, входящих в границы района. «По территории района проходит КАД и Западный скоростной диаметр (ЗСД), Выборгское и Суздальское шоссе, что позволяет удобно добираться как в центральные районы Петербурга, так и за город, – перечисляет Юлия Ружицкая. – Основными транспортными артериями района также являются проспект Энгельса, Большой Сампсониевский проспект, проспект Культуры, проспект Просвещения, Северный проспект, проспект Непокоренных и проспект Маршала Блюхера».
Кроме того, на территории района находятся 6 станций метрополитена: «Удельная», «Озерки», «Проспект Просвещения», «Парнас», «Выборгская», «Лесная». Присутствует и железнодорожное сообщение, включающее в себя такие станции Октябрьской железной дороги, как Ланская, Удельная, Озерки, Шувалово, Парголово, и Левашово.
Недостатки района
Состояние парков
Несмотря на обилие рекреационных зон, их благоустройство находится на позднесоветском уровне, а поддержание порядка толком не осуществляется, утверждает участник движения «Красивый Петербург» по Выборгскому району и член общественного совета по сохранению Шуваловского парка Алексей Горячев. Отсутствует регулярное патрулирование парков силами полиции или дружинников, что приводит к вандализму и замусоренности. Например, каждую весну и лето у Суздальских озёр и в Шуваловском парке отдыхающие массово жарят шашлыки и распивают спиртные напитки. В итоге отходов скапливается очень много, а по берегам водоёмов «красуется» выжженная трава.
Промзоны и экология
Среди минусов расположения Светлана Московченко называет проблемы с экологией, по причине соседства с несколькими большими промзонами. В основном промышленность Выборгского района сосредоточена в трех зонах, заявляют в районной администрации. Первая из них находится вдоль набережной реки Большая Невка. В настоящее время прорабатывается вывод из нее части промышленных производств. Второй промышленной зоной является «Парнас», который продолжает интенсивно развиваться до сегодняшнего дня. Также стоит отметить «Каменку» на границе с Приморским районом, в которой расположены предприятия автомобильного кластера, автозаводы и поставщики автозапчастей.
К этому стоит прибавить еще и объекты, связанные с отходами, напоминает Алексей Горячев. Это печально известный полигон «Новоселки», который источает смрад даже сейчас, будучи на стадии рекультивации, а также полигон осадка сточных вод «Северный». Они отравляют воздух не только в северной части Приморского, но также и Выборгского района. В первую очередь, это касается поселка Парголово.
Автомобильная доступность
Несмотря на солидную протяженность дорог, ситуация с автомобильной транспортной доступностью здесь все равно сложная, говорит Василий Довбня. Дело в том, что в Выборгском районе имеется лишь одна крупная магистраль, связывающая его с центром города. Это проспект Энгельса, переходящий в Большой Сампсониевский проспект. Построенный недавно Поклонногорский путепровод, связывающий Выборгский и Приморский районы, поможет разгрузить магистраль лишь незначительно. «А выезд с него на проспект Энгельса лишь усугубил ситуацию: теперь на проспекте в пробках стоят и те, кто приехал из Приморского района и разворачивается», – добавляет Алексей Горячев.
Кроме того, каждое утро горожане стоят в пробках на Поклонной горе, у Светлановской площади, и в других подобных местах, рассказывает активист движения «Красивый Петербург». По его мнению, стоит задуматься не о строительстве магистралей, которые возводить просто негде, а об оптимизации схем движения и строительстве компактных развязок, соединяющих существующие улицы.
Потенциал для строительства
По словам Ольги Трошевой, пополнение предложения в районе возможно за счет выхода новых очередей уже реализуемых ЖК, а также новых проектов, как точечных, так и комплексных. Речь идет о редевелопменте бывших промышленных территорий на Юге района или освоении «полей» на его северных окраинах. В ближайшие годы фокус внимания девелоперов будет смещаться на Выборгскую набережную, где, благодаря близости к историческому центру города, «Лахта центру» и крупным дорожным развязкам уже реализуются проекты классов «бизнес» и комфорт», прогнозирует Василий Довбня. Вместе с тем, по словам Юлии Ружицкой, определенный потенциал для развития имеют также и территории возле КАД, например поселок Парголово.
В целом, Выборгский район СПб занимает шестое место по объёму ввода жилья на территории промзон, уступая лишь Невскому, Московскому, Калининскому, Адмиралтейскому, Петроградскому районам, говорит Василий Довбня. По его словам, уже готовится редевелопмент заводов «Светлана», «Ильич», завода им. Климова.
Взгляд в будущее
Район имеет набор довольно типичных плюсов и минусов, которые в целом уравновешивают друг друга. При этом из ряда вон выходящих преимуществ или недостатков эксперты не отметили. Сейчас очень трудно назвать хоть одно место в таком крупном городе, как Санкт-Петербург, которое бы не имело хорошо знакомых любому горожанину проблем с автомобильной доступностью и экологией. В ближайшие два-три года Светлана Московченко ожидает увеличения стоимости жилья в Выборгском районе, как, впрочем, и в Санкт-Петербурге в целом. По всей видимости, ценовые тренды здесь в общих чертах будет следовать общим тенденциям, присущим рынку жилья Северной столицы.
Александр Ковалевский
По данным КЦ «Петербургская недвижимость» и Urbanus.ru, по состоянию на март 2018 года на этапе строительства находились следующие ЖК*:
|
Бренд |
Девелопер |
Класс |
|
ЖК «Парнас» |
«П1» |
комфорт-класс |
|
«Пионер» |
комфорт-класс |
|
|
ЖК «Северная долина» |
«Главстрой-СПб» |
комфорт-класс |
|
«Setl City» |
комфорт-класс |
|
|
«Л1» |
комфорт-класс |
|
|
«Абсолют Строй Сервис» |
комфорт-класс |
|
|
ЖК «Парголово» |
«Дальпитерстрой» |
комфорт-класс |
|
«Прок» |
комфорт-класс |
|
|
ЖК «Миллениум» |
«Трест-36» |
комфорт-класс |
|
ЖК «G9» |
«КВС» |
комфорт-класс |
|
ЖК «Leningrad» |
«Лидер Групп» |
бизнес-класс |
|
ЖК «Сосновка» |
«Строительный трест» |
комфорт-класс |
|
«Возрождение Северо-Запад» |
комфорт-класс |
|
|
МФК «Like» |
«Петербургская строительная компания» |
комфорт-класс |
|
ЖК «Притяжение» |
«Setl City» |
бизнес-класс |
|
«Союз Экспертов Региона» |
бизнес-класс |
|
|
«СтройАльянс» |
комфорт-класс |
|
|
ЖК «Fusion» |
«Эталон» |
бизнес-класс |
|
«Прагма» |
комфорт-класс |
|
|
МФК «Vertical We&I» |
Застройщик «Becar Asset Management Group» |
комфорт-класс |
|
«Темп» |
бизнес-класс |
|
|
ЖК «Жили-Были» |
«КВС» |
бизнес-класс |
*При расчете объема рынка не учитываются проданные объекты, объекты, где продажи приостановлены, а также комплексы, находящиеся на стадии проекта, где продажи не открыты.