Обзор Московского района Санкт-Петербурга

Обзор Московского района Санкт-Петербурга

О чем стоит знать каждому, кто думает купить квартиру в Московском районе?

Московский район Санкт-Петербурга эксперты характеризуют как престижный для проживания. Однако он занимает большую площадь и весьма не однороден как с точки зрения плотности застройки, так и ее качества. О чем стоит знать каждому, кто думает купить квартиру в Московском районе?

 

Первый взгляд на район

На карте Санкт-Петербурга Московский район имеет вытянутую форму. Почти на 20 км он раскинулся с севера на юг — от Набережной Обводного канала до Волхонского шоссе.  Вдоль всего района по центру проходят две основные магистрали. Первая — это Московский проспект. Вторая — это Пулковское шоссе, которое начинается в зоне Монумента защитникам Ленинграда. При этом район неоднороден. Проезжающий на машине наблюдатель сможет увидеть как довольно плотную застройку возле метро «Московские ворота и «Электросила», так и пустующие леса с полями вокруг аэропорта Пулково.

Кроме того, район имеет контрасты и с точки зрения качества застройки, отмечает координатор движения «Красивый Петербург» и житель Московского района Екатерина Ильина.  В нем присутствует дореволюционная застройка, промышленные территории (так называемый «серый пояс»), которые сейчас осваиваются под жилье и общественно-деловую застройку, сталинская застройка, «хрущевки», застройка 1980-х годов, и, наконец, современные дома, появившиеся в конце 1990-х−начале 2000-х годов.

 

Показатели рынка

Несмотря на такое разнообразие, в общем и целом Московский район считается престижным для проживания. Не удивительно, что он довольно активно застраивается девелоперами. К настоящему времени на его территории возводится 22 ЖК. Из них 17 комплексов относятся к классу масс-маркет и 5 проектов — к бизнес-классу.

Однако с учетом разных очередей в районе реализуются порядка 50 новостроек, отмечает директор управления стратегического маркетинга группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина.

По информации руководителя отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгении Литвиновой, всего в новостройках свободно продаются 455,9 тыс. кв. м жилья, что составляет 13% в общем объеме предложения по Санкт-Петербургу.

По результатам 2017 года  объем спроса в Московском районе составил 277,6 тыс. кв. м, что составляет 10% в общем объеме реализации по городу.

Средняя цена в классе «масс-маркет» при 100% оплате в Московском районе составляет 111,2 тыс. рублей за «квадрат», что на 15% выше средней цены по Северной столице, в классе «бизнес» —180,5 тыс. рублей за 1 кв. м (это на 11% выше показателя по городу).

По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, существенную долю здесь составляет достаточно дорогое жилье класса комфорт-плюс и бизнес-класса.

При этом 97% проектов на первичном рынке Московского района представлены квартирами, 3% — апартаментами, отмечает директор по продажам и маркетингу «Лидер Групп» Виталий Виноградов. Хотя нельзя сказать, что количество апартаментов очень уж высокое, район однозначно входит в пятерку лидеров Санкт-Петербурга по этому показателю.

По информации Петра Буслова, в Московском районе представлены два объекта с апартаментами. Это Salut и апартаменты в составе ЖК «Москва». Несколько номеров еще есть в продаже в апарт-отеле Vertical на Московском проспекте.

 

Преимущества района

Деловая активность

Район входит в тройку самых популярных в Санкт-Петербурге и отличается большой деловой активностью. Здесь расположено много бизнес-центров, рядом — аэропорт. Поэтому интерес к квартирам под сдачу и апартаментам достаточно большой по сравнению с другими расположениями, говорят в «Лидер Групп». Объем инвестиционных сделок в жилых комплексах составляет 15−17%, а в проектах с апартаментами — 80−90%.

 

Инфраструктура и парки

При этом район имеет хорошую инфраструктуру. Здесь расположены большие торговые центры, магазины крупных операторов, спортивные комплексы, объекты здравоохранения, детские учебные заведения, отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.

Как рассказали в администрации Московского района, по данным на декабрь 2017 года в нем располагались 113 образовательных учреждений, два учреждения молодежной политики, среди которых можно отметить Дом молодежи «Пулковец» и молодежно-подростковый центр «Московский».

Кроме того, здесь действуют культурно-досуговый центр «Московский» и Централизованная библиотечная система, которая объединяет 11 библиотек; 11 учреждений здравоохранения, а также 85 негосударственных медицинских учреждений; четыре учреждения сферы социальной защиты населения; 169 плоскостных спортивных сооружений, 147 спортивных залов, 31 теннисный корт, 40 фитнес и боулинг-клубов, а также 13 бассейнов. При этом численность населения по состоянию на конец января 2017 составляет 343 935 человек.

Что же касается природных зон отдыха, наиболее значимыми из них являются Московский парк Победы, Пулковский парк, парк Авиаторов, сад Дубовая роща.

 

Транспортная доступность

В районе уже действуют целых шесть станций метро. На этапе проектировки находятся еще три станции, открытие которых запланировано на 2022 год. Кроме того, сам Московский проспект имеет репутацию одной из главных парадных магистралей Санкт-Петербурга.

Плюсами является разнообразие общественного транспорта, наличие развитой сети маршрутов и магистралей, близость ЗСД и КАД, а также непосредственная близость Пушкина, Павловска и Гатчины, куда просто добраться как на машине, так и на автобусе, маршрутке или электричке.

 

Недостатки района

Екатерина Ильина, проживающая в Московском районе и не понаслышке знающая о его проблемах, приводит целый ряд негативных моментов. Среди них — проблема несанкционированной торговли; застройка территорий у Пулковской обсерватории и аэропорта, которая идет в защитной зоне обсерватории и в непосредственной близости к аэропорту; плохая обеспеченность новостроек социальной инфраструктурой.

 

Количество социальной инфраструктуры

Последняя проблема характерна, например, для квартала Пулковское шоссе — Дунайский проспект – Московское шоссе, где до сих пор нет ни одной школы, хотя некоторое количество домов там было построено в 60−80-х годах прошлого века, а активная застройка ведется с 2000-х годов. Школу обещают ввести не раньше, чем через три года. «Рекламные слоганы застройщиков об обеспеченности социальной инфраструктурой в большинстве своем не соответствуют действительности, так как школы, сады и поликлиники для новых домов строить не успевают, и вся нагрузка ложится на уже имеющиеся объекты», — рассказывают в движении «Красивый Петербург».

По словам Екатерины Ильиной, администрация решает перечисленные вопросы крайне медленно, причем зачастую после активных запросов жильцов.

 

Загазованность и пробки

Что же касается удобного транспортного сообщения с центром города и с пригородом, то его оборотной стороной являются серьезные нагрузки на автомагистрали из-за высокого транспортного потока, создающие сильный шумовой фон и загазованность воздуха. Такие процессы происходят, в том числе, вследствие активного строительства новых жилых комплексов на юге района, рассказывают в Knight Frank St Petersburg.

В среднем, по словам Петра Буслова, дорога от центра и обратно может занимать от 30 минут до 1 часа. При этом «болевой точкой» являются пробки на Пулковском шоссе, а в час пик может быть затруднено движение даже по Московскому проспекту.

При этом у жителей некоторых зон района проблемы с транспортной доступностью все-таки возникают. К примеру, сложности испытывают обитатели домов на Пулковских высотах (хотя пока там домов немного) и жители Авиагородка, от которого до метро можно добраться только на машине или на ограниченном количестве автобусов.

 

Благоустроенность парков

Другая проблема района заключается в качестве его парков и скверов. Хотя их достаточно много, однако в том, что касается их благоустроенности, Московский район не сильно преуспел. Единственным парком, отвечающим современным требованиям, на данный момент является Парк Победы. На втором месте — парк Авиаторов и Пулковский. «Все остальные зеленые зоны — это, скорее, места для жарки шашлыков», — резко охарактеризовал ситуацию Виталий Виноградов.

Екатерина Ильина еще более пессимистична в своих оценках. По ее словам, Парк Авиаторов крайне запущен, в прошлом году в нем установили освещение, но больше ничего пока не сделали. Там нет ни дорожек, ни мест для отдыха и занятий спортом. Пулковский парк более благоустроен, однако и здесь есть ряд проблем. Это, прежде всего, разрушенные и затапливаемые весной и осенью дорожки, отсутствие освещения и благоустроенных мест для отдыха.

Кроме того, далеко не все дома имеют до парков комфортную пешую доступность (что, впрочем, характерно для многих районов). Например, жители новостроек, равно как и жители части района от «Электросилы» до Обводного канала недостаточно обеспечены зелеными насаждениями, конкретизирует Екатерина Ильина.

 

Дома вместо промзон

Строители связывает большие надежды с реорганизацией многочисленных промышленных территорий под жилую застройку. Крупным проектом, который реализуется на данный момент, является редевелопмент территорий «Измайловской перспективы», отмечают в «Лидер Групп». В целом запас прочности для строительства в Московском районе колоссальный. Это, прежде всего, участки от «Фрунзенской» до «Электросилы», слева и справа от Московского проспекта; участок между Митрофаньевским шоссе, Благодатной улицей, Витебским проспектом, Обводным каналом.

Среди проектов, относящихся к зонам редевелопмента можно вспомнить район бывшего комбината «Самсон», бывшего вагоноремонтного завода имени Егорова. Есть ряд проектов в зоне Смоленской, Киевской, Заозерной улиц. В частности, ЖК «Дом у Московского Time» на Заозерной улице построен на бывшей промышленной территории и включает в себя памятник промышленной архитектуры конца XIX века — здание газгольдера «Общества газового освещения Санкт-Петербурга». «Мы провели реставрацию здания и приспособили его под многоуровневый паркинг», — рассказала Вера Сережина.

В компании ЦДС рассказали, что у метро «Московские ворота», на Киевской улице, а также на Кубинской улице уже сейчас реализуются некоторые проекты. Причем редевелопмент завода «Сампсон», расположений вдоль улиц Кубинская, Киевская в будущем планируется продолжить.

К потенциальным зонам редевелопмента относятся район Бадаевских складов, район Заставской, Коли Томчака и Цветочной улиц, где еще много складских и промышленных территорий, рассказала Вера Сережина. Основной сложностью является большое количество мелких собственников, у каждого из которых необходимо выкупать участки. Там, где еще работают промышленные предприятия, есть еще одно затруднение — это санитарные зоны.

Кроме редевелопмента промзон строительный потенциал району добавляют «хрущевки», первые из которых уже заявлены в программу реновации, говорит Екатерина Немченко.

 

Вперед, в светлое будущее?

В целом, несмотря на некоторые недостатки, Московский район можно считать благоприятным для проживания. В то же время, всем, кто подумывает о том, чтобы сюда переехать, необходимо помнить о его неоднородности с точки зрения плотности застройки, ее качества, а также о наличии большого количества промышленных производств.

Последняя особенность является специфической проблемой района. Среди наиболее крупных и работающих в настоящее время производств Екатерина Ильина называет предприятие «Электросила», предприятия Coca-cola, «Русский сандарт», Wrigley, «Талосто», «Петербургский мельничный комбинат», множество автосалонов, расположенных на Московском и Пулковском шоссе, Витебском проспекте. Сюда же можно отнести аэропорт Пулково, который значительно влияет на экологию (впрочем, последний находится на значительном удалении от жилых домов).

Однако на данный момент значительная часть крупных предприятий закрылась или переехала, «серый пояс» (зона промышленной застройки между Обводным каналом и железной дорогой, проходящей в районе «Электросилы») активно осваивается застройщиками, равно как и Юг района.

Таким образом, уже сейчас район становится более благоприятным в плане экологии. Ну а новые жилые проекты на месте промышленных производств увеличат объем предложения. В условиях возрастающей конкуренции застройщики могут пойти на снижение цен с целью привлечения покупателей. Впрочем, если место станет еще более привлекательным для проживания, то спрос будет расти. А значит, скидок ждать не придется.

По информации Urbanus-spb.ru, в марте 2018 года в Московском районе на этапе строительства находятся следующие проекты:

Бренд

Девелопер

Класс

ЖК «Питер»

Концерн «Питер»

бизнес-класс

ЖК «Сириус В»

Лидер Групп

масс-маркет

ЖК «Две столицы»

«ИнтерГрупп»

масс-маркет

ЖК «Граф Орлов»

«Л1»

масс-маркет

ЖК «Светлый мир «Жизнь...»

Seven Suns Development

масс-маркет

ЖК 4You

«Аквилон-Инвест»

масс-маркет

ЖК «Философия на Московской»

 

 

Setl City

масс-маркет

ЖК «Московский»

«ЦДС»

масс-маркет

МФК Salut!

Инвестиционная компания «Пулковская»

масс-маркет

ЖК «Кремлевские звезды»

«РосСтройИнвест»

масс-маркет

ЖК «Крылья»

«КВС»

масс-маркет

ЖК «КосмосStar»

«Аквилон-Инвест»

масс-маркет

ЖК «Дом на Космонавтов»

«Эталон»

масс-маркет

ЖК Bau Haus

«Бау Сити»

масс-маркет

ЖК «Пулковские высоты»

Amtel Properties

масс-маркет

ЖК «Звездный дуэт»

«Группа ЛСР»

масс-маркет

МФК «Москва»

Setl City

бизнес-класс

Комплекс апартаментов «Москва»

Setl City

масс-маркет

ЖК «Богемия»

«Группа ЛСР»

бизнес-класс

ЖК Barcelona

«Дом на Ленсовета

бизнес-класс

ЖК «Дом на Киевской»

«Эльба»

масс-маркет

МФК Vertical (Орджоникидзе)

Becar Asset Management Group

бизнес-класс

ЖК «Триумф Парк»

MirLand Development

масс-маркет

Александр Ковалевский

Акции и специальные предложения от застройщиков