Квартиры апартаментам рознь?

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается увеличение количества мультиформатных проектов, сочетающих жилые дома и апарт-отели. Однако некоторые эксперты предупреждают о возможном конфликте форматов и наличии рисков. Стоит ли покупать квадратные метры в подобных комплексах?

 

Формат «выстрелил»

Апарт-отели уверено завоевывают рынок недвижимости Северной столицы, и на то есть ряд серьезных причин. Среди основных преимуществ данного формата эксперты называют более низкую стоимость, гостиничный сервис, а также прозрачные инвестиционные программы, гарантирующие окупаемость вложений.   

Только с начала 2018 года девелоперами было получено 12 разрешений на возведение гостиничных комплексов или апартаментов. В результате в 1 квартале текущего года апартаментов продавалось на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие данные приводят аналитики ООО «ГАЛС» (застройщика апарт-отеля VALO).

«При сопоставлении показателей 2017 года с предшествующим, можно отметить, что рынок апартамент-отелей Санкт-Петербурга значительно увеличился – прирост составил 48,8% в квадратных метрах и 57,9% количестве штук», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

По прогнозам Ольги Трошевой, в перспективе сегмент апарт-отелей продолжит расширяться. Уже сейчас в Петербурге есть компании, которые предлагают покупателям сразу несколько проектов. Апартаменты вызывают интерес в среде бизнеса, у туристов, которые приезжают в город надолго. На сегодняшний день крайне востребованы апарт-отели в зоне Пулково, исторической части города в районе Васильевского острова, рядом со станциями метро. Апартаменты высоких ценовых сегментов зачастую приобретают для жизни, а не для сдачи в аренду. Для состоятельных покупателей это не первое жилье, их не интересуют вопросы постоянной регистрации. Им нравится сам объект, а также расположение апарт-отеля.

 

Квартиры рядом с апартаментами

По словам экспертов ООО «ГАЛС», апартаменты все чаще строятся бок о бок с простыми квартирами, в составе жилых проектов. Речь идет о больших комплексах, под строительство которых приобретаются сразу несколько земельных участков разных назначений. Если в 2017 году таких комплексов было всего 6, то к настоящему моменту их стало уже 8.  Среди них аналитики Colliers International приводят  YE’S (апарт-отель «YE’S на Социалистической» и ЖК «Я-Романтик» от Seven Suns Development, и ЖК «Москва» от компании Setl City. Также в этом году «Группа ЛСР» анонсировала строительство апарт-отелей в составе четырех своих жилых комплексов в разных районах города.

«Для застройщика добавление определенного процента апартаментов в проект жилого комплекса – это возможность расширить линейку продаваемых продуктов, а также способ снизить нагрузку по строительству социальной инфраструктуры на комплекс, комментируют аналитики Colliers International. Для покупателя основное преимущество приобретения апартаментов в составе ЖК заключается в их цене: в одном и том же комплексе стоимость апартаментов в среднем ниже квартир на 15-20%».

 

Конфликт форматов?

Однако, заместитель руководителя службы заказчика ООО «ГАЛС» Владимир Распорский считает  такую объединительную тенденцию скорее отрицательным явлением. По его словам, на этот шаг идут девелоперы в преддверии отмены долевого законодательства с целью улучшения экономики своих проектов. Но на этом пути возможен конфликт форматов. Дело в том, что апарт-отели являются объектами гостиничной индустрии, при реализации которых требуется совершенно другой подход, нежели при реализации домов с квартирами. Поэтому достижение синергии, на которую рассчитывают девелоперы, представляется затруднительным.  

Говоря о том, чем отличаются квартиры и апартаменты, следует отметить, что юридически последние не относятся к жилью, и закон предъявляет к ним другие требования. К примеру, если жилые комплексы должны иметь рядом социальную инфраструктуру (поликлиники, школы, детские сады), то апарт-отели должны обладать гостиничной инфраструктурой, иметь парадный вход, лобби, ресепшен, специальные коридоры и лифты для персонала, секции, где можно хранить оборудование, прачечную, столовую, и т. д. В противном случае объект не сможет пройти специальную гостиничную сертификацию (с середины 2019 года апарт-отели, как и гостиницы, будут обязаны получать сертификацию по количеству звезд), а инвестор так и не получит права сдать его в аренду на законных основаниях. 

При этом управление жилыми домами и гостиницами требует разных знаний и квалификаций, а также различного финансирования. Так что обеспечить комфорт и безопасность одновременно всем категориям проживающих крайне затруднительно.   

Кроме того, покупателям апартаментов надо иметь в виду, что гарантировано пользоваться бюджетными учреждениями, такими, как школы и детские сады, они, скорее всего, не смогут, в том числе из-за невозможности оформить постоянную регистрацию, обращает внимание коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко. Ведь социальная инфраструктура жилого комплекса рассчитывается, исходя из объемов только жилых помещений.

Ну а жители квартир могут столкнуться с большими потоками людей, повышенным автомобильным движением, а также шумовым фоном, которые генерирует апарт-отель, предупреждают эксперты.

 

Единого мнения нет

Однако не все аналитики согласились с этой точкой Владимира Распорского.

«Мультиформаты - это всегда результат эволюции рынка недвижимости в целом, – говорит управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев. Так, в свое время эволюционировали торговые центры от крытых рынков, до полноценных ТРК. Если говорить про апарт-отели и отельный сегмент, здесь можно наблюдать ту же цепочку событий. Апарт-отели прекрасно сосуществуют с любым иным функционалом рядом». Примеры эффективного размещения в составе одного комплекса зданий классического жилья и сервисного апарт-отеля существуют, подтверждает генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.

Сами застройщики, возводящие такого рода проекты, также критикуют обозначенную позицию. «Во-первых, стоит отметить, что на развитых рынках запада такое соседство не ограничивается только такими форматами недвижимости, зачастую к ним прибавляются еще и офисные помещения, – говорит директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. – Во-вторых, при грамотном проектировании корпусов, объекты могут смотреться более выигрышно за счет совмещения инфраструктур жилых и многофункциональных зданий. Планируется, что наш комплекс «Светлый мир «Я-Романтик...» , в рамках которого будет введен МФК Cruise apart, будет отлично дополнять жилой квартал за счет своей торгово-развлекательной инфраструктуры. Помимо непосредственно апартаментов в 10 корпусе будут размещены магазины, видовой ресторан, фитнес-центры и другие объекты торговли и услуг».

Кроме того, апарт-отель и жилой дом могут генерировать дополнительные потоки арендаторов первых этажей, если Управляющая компания (УК) правильно организует процесс, говорит Николай Антонов.

 

Если все-таки объединять

По словам Николая Антонова, главное, что нужно сделать застройщику, который все-таки решился объединить форматы – это развести квартиры и апартаменты по разным зданиям, чтобы потоки жителей квартир и гостей апартаментов не пересекались, и каждое из зданий учитывало особенности соответствующего типа недвижимости. Как рассказала Ольга Трошева, жилая часть комплекса бизнес-класса «Москва» отделена от апартаментов, и каждая из частей проекта будет благоустроена и обеспечена собственной инфраструктурой. Продажи в жилом комплексе идут успешно, существенная часть квартир и апартаментов уже реализована.

Кроме того, эксперты советуют уже на этапе возведения привлекать профессиональные УК с опытом управления апарт-отелями и жилыми домами.

 

Не все то отели, что апартаменты

Необходимо достаточно четко понимать, что такое апарт-отель. По словам экспертов, им является дом с апартаментами, в котором предоставляется широкий спектр гостиничных услуг. Однако аналитики отмечают, что значительная часть объектов, позиционируемых как апарт-отели, на деле не имеет необходимых сервисных служб, квалифицированных управляющих компаний и т. д. В лучшем случае такие объекты могут оказаться комплексами апартаментов (то есть иметь лишь некоторые сервисы, необходимые для апарт-отеля), а в худшем – псевдо-жильем (то есть практически таковых не иметь). Напрашивается вопрос о том, как может отразиться наличие псевдо-жилья в комплексе на проект в целом и жителей квартир в частности.

По словам Николая Антонова, в основном псевдо-жилье позиционируется как комплексы апартаментов, и сейчас его доля в городе достигает около 55-58% от общей массы апарт-проектов. Впрочем, по его мнению, даже у таких объектов есть шанс пройти гостиничную классификацию. Для этого можно получить категорию «без звезд». Если же квартиры и апартаменты разносить в разные здания и строить с учетом законодательных требований и норм, привлекать профессиональную УК, то апартная часть легко получит «3 звезды». «Если девелопер предусмотрел все необходимое для работы отеля, создал или пригласил управляющую компанию, с получением сертификата проблем возникнуть не должно», – подтверждает Екатерина Запорожченко.

Кроме того, сертификация необходима только для тех объектов,  которые выходят на рынок аренды, то есть используются для проживания гостей, комментирует Илья Андреев. В этом свете  эксперт видит два варианта развития событий: либо псевдо-жилье не будет использоваться на рынке аренды, либо, если все-таки не сможет пройти гостиничную сертификацию, уйдет в «серую» зону, и будет сдаваться в аренду без оформления документов, уплаты налогов и т.п. При этом сертификацию проходит не комплекс в целом, а набор конкретных номеров. То есть профессиональная УК может сертифицировать только ту часть комплекса, которая будет сдаваться в аренду.

 

Знать свои приоритеты

Очевидно, что на рынке нет единого мнения относительно многоформатных проектов. При грамотной реализации апартаменты могут серьезно обогатить комплекс коммерческой инфраструктурой. Однако покупатели апартаментов могут остаться не обеспеченными инфраструктурой социальной ввиду невозможности оформить постоянную прописку. Кроме того, жители квартир должны быть готовы к значительной оживленности придомовых территорий в связи с наплывом гостей. Таковы немаловажные особенности апартаментов. Ну а любители тихой жизни могут перестраховаться и приобрести заветные квадратные метры в моноформатном квартирном проекте.

 

Александр Ковалевский