Рынок жилья в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности сегодня стоит на пороге больших перемен. Завершается целая градостроительная эпоха, когда балом правила схема долевого строительства. Пока что никто точно не знает, как именно переход на проектное финансирование повлияет на девелопмент новостроек, спрос и условия существования рынка в целом. Быть может эти изменения будут жесткими и мгновенными, а может плавными и мягкими. Лучше и точнее всего об этом могут судить лидеры мнений и настоящие профессионалы своего дела. Поэтому в рамках подготовки Всероссийскому форуму Urban Space мы опросили ключевых игроков рынка жилья Северной столицы относительно их видения будущего этой индустрии.
Как, на ваш взгляд, изменения в градостроительной политике и нестабильное поведение покупательского спроса скорректируют стратегии развития компаний и их проекты?
Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»
Я думаю, что сейчас точно не стоит ожидать того, что цены на квартиры будут падать. Как показывает практика, стоимость жилья растет из года в год. Это происходит за счет инфляции, роста цен на строительные материалы и оборудование. Хотя в этом году подорожание могут спровоцировать и возможное создание фонда строительства социальных объектов, и отказ от долевого строительства. К примеру, в случае первого варианта, вырастут фактические затраты строительной компании, второго – усложнится привлечение средств, что также приведет к росту стоимости жилья. Однако такие перемены на рынке могут повлиять на мелких и средних игроков. У крупных застройщиков, к которым относится «Группа ЛСР», все стабильно. В любом случае тем, кто думает о покупке собственной квартиры, стоит поторопиться. Сейчас наиболее подходящий для этого период: поправки закон в силу не вступили, ставки по ипотеке максимально выгодные. Тем более что лучше вкладывать средства в наиболее надежные активы, в том числе, в недвижимость.
Алексей Попков, генеральный директор «Аквилон-Инвест»
Изменения в градостроительной политике в Санкт-Петербурге оказывают прямое влияние на девелопмент. Так, чем больше времени и финансовых затрат требует согласование проекта, тем выше его себестоимость для застройщика и цена квадратного метра жилья для конечного потребителя. Локальный и простой девелопмент уходит в прошлое. Мы вплотную подошли к этапу, для которого характерны крупные и более сложные проекты. Поэтому можно отметить позитивное влияние сегодняшней градостроительной политики Петербурга на качество строящихся объектов: соблюдение актуальных норм правил землепользования и застройки гарантирует каждому новому проекту наличие всей необходимой социальной инфраструктуры, парковочных мест, зеленых насаждений. Безусловно, это тоже увеличивает стоимость жилья, но одновременно и повышает его качественные характеристики.
В последнее время ежегодный спрос в Санкт-Петербурге и на ближайших пригородных территориях стабилен и колеблется в пределах 4 млн кв. м. Но динамика спроса остается чувствительной к цене квадратного метра. Благодаря относительно низким ставкам ипотеки, спрос на жилую недвижимость в Петербурге пока сохраняется на уровне прошлых лет. По итогам 2017 года незначительное снижение спроса не привело сокращению девелоперами запуска новых проектов. В целом базовый спрос на улучшение жилищных условий не сокращается даже в условиях экономического кризиса. Могут снизиться запросы покупателей по площади квартир, по классу жилья. Девелоперы более активно переходят от проектов эконом-класса в сегменты комфорт и выше. Однако рынок жилой недвижимости быстро меняется. С одной стороны в индустрии заметен тренд на улучшение условий проживания. Так, в частности, средняя площадь на одного человека в новостройках выросла с 20 до 24 кв. м. С другой стороны — средняя площадь однокомнатных квартир сократилась до 30 кв. м. Это ответ на запрос молодых покупателей, которым меньшая площадь позволяет уложиться в минимальный бюджет покупки. Но требования к функциональности жилья у сегодняшнего клиента возросли. Поэтому мы развиваем формат европланировок, который с каждым годом становится все более востребованным, и улучшаем зонирование пространства с целью обеспечить большую функциональность квартиры при меньшей площади.
Эдуард Тиктинский, президент группы RBI (включает компании RBI и «Северный город»)
Если судить о рынке по итогам 2017 года, то явного снижения спроса нет. Оно ощущается скорее на рынке жилья эконом-класса. Другое дело, что текущий уровень спроса не может «угнаться» за ростом предложения на рынке, а возможности для снижения цен у участников рынка нет. Девелоперам и так приходится работать с минимальной маржой, и снижать цену — фактически означает продавать ниже себестоимости. Стратегия работы в таких условиях должна быть следующая: создание передового, отличного от других продукта и развитие сервисной составляющей. Уникальный сервис и уникальный продукт намного сложнее скопировать, чем какие-то элементы продукта.
Среди нововведений в регулировании отрасли наибольшее влияние на рынок сейчас оказывают изменения в федеральном законодательстве о долевом строительстве. Могу предположить, что в ближайшей перспективе, до 1 июля, застройщики постараются получить максимальное количество разрешений на строительство по старым правилам. В дальнейшем растущая жесткость государственного регулирования может привести к уходу с рынка части компаний, в первую очередь финансово неустойчивых.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»
Несмотря на то, что изменения в законодательстве, связанные с переходом на проектное финансирование жилищного строительства, не окажут существенного влияния на рынок в текущем году, застройщики, разумеется, уже активно к ним готовятся. Очевидно, что изменения в отрасли в перспективе приведут к росту себестоимости строительства жилья, поэтому работа ведется в разных направлениях. Часть девелоперов занимается реорганизацией бизнеса под новые правила игры и анализируют риски и рентабельность будущих проектов, другая — параллельно ведет активную работу по получению разрешительной документации для реализации объектов на действующих в настоящее время условиях. Что касается текущей ситуации на рынке жилья, то она остается спокойной. На мой взгляд, 2018 год пройдет без существенных колебаний, как по объему продаж, так и по уровню средних цен.
Более подробно стратегические вопросы развития жилищной отрасли будут обсуждаться на Urban Space 21 июня в Санкт-Петербурге.
Свежие обзоры о новостройках
