Почему не снижаются цены на вторичном рынке жилья

Ценовая ситуация на рынке готового жилья определяется структурными изменениями. «Новая вторичка» составляет уже около половины объема предложения и ее доля продолжает расти.

Вторичный рынок жилья Санкт-Петербурга в оказался в тени новостроек и в прямом и в переносном смысле. Спрос на бывшее в употреблении жилье раза в два ниже, чем на новостройки. Но и из оставшейся трети – уже около полвины занимает «новая вторичка» - квартиры в домах, построенных не позднее 2000 года.

Молодость мира

Если взять весь жилищный фонд Петербурга, то, по данным Петростата, в 2005 году он составлял около 100 млн кв. м. К началу 2017-го он увеличился примерно на 30 млн «квадратов». Данные только по объектам, находящимся в городской черте, а ведь в «приКАДье» за эти годы выросли жилые комплексы еще на десятки миллионов квадратных метров. И они практически срослись с городом, стали частью если не мегаполиса, то агломерации. Они тоже влияют на цены петербургской вторички, но уже со знаком «минус».

Всего на долю постсоветской застройки Санкт-Петербурга, по данным ЦИАН, сегодня приходится более трети объема городского жилищного фонда. Это, кстати, существенно больше, чем в Москве, где доля нового жилья едва превышает 25%.
Таким образом, рынок готового жилья распадается на два сегмента: новая и старая вторичка (дореволюционная, сталинки, хрущевки, брежневки и проч.).
Но самое дорогое жилье Петербурга как тип – это «новая вторичка». К ней большинство экспертов относит предложение квартир в домах, построенных в последнее десятилетие.

Предложение диктует спрос?

Как ни странно, но и спрос следует за предложением. «Первичный рынок многие и сейчас воспринимают как инвестиционный: вошел на минимуме – продал на максимуме, - поясняет директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. – И если хотя бы 10% инвесторов – о эти квартиры и заполоняют потом рынок вторичку. Естественно, это самый ходовой товар (пока еще) – студии и однокомнатные квартиры».

По данным директора АН «Вариант» Ольги Карповой, средний возраст покупателей составляет ныне 25-35 лет, за последнее время он заметно снизился. Современного покупателя в первую очередь волнует максимально возможный комфорт.

В свою очередь президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко выделяет в потоке состоятельных покупателей три заметные категории: сотрудники банков, IT-специалисты и чиновники. При этом она отмечает, что более половины людей, пользующихся ипотечным кредитом, берут его в Сбербанке.

Екатерина Романенко признает интерес к «новой вторичке». «Спрос на дома, построенные шесть-семь лет назад, колоссальный», - утверждает она. – При этом на рынке продолжается расслоение спроса. Одни по-прежнему интересуются недорогими одно- и двухкомнатными квартирами. Другие ищут качественное жилье в сравнительно новых домах. В целом есть ощущение, что у граждан появились деньги на улучшение своих жилищных условий».

По мнению риэлторов, спрос на вторичном рынке сегодня примерно вдвое ниже, чем на рынке новостроек. Но даже и из вторичного жилья покупатель выбирает обычно объекты новой вторички.

А нам все равно. Но лучше подешевле

Увеличение числа иногородних приобретателей меняет портрет среднестатистического покупателя. Одна из его особенностей – страшная неразборчивость в плане географии. Неразборчивость эта, впрочем, бросается в глаза только коренным петербуржцам.

«В 2016 году лидерами продаж на вторичке были квартиры-студии в Мурино, Кудрово и других местах активного жилищного строительства во Всеволожском районе Ленинградской области. Средняя цена таких покупок – 2,2 млн рублей», – говорит генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов.

Игорь Горский, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти подчеркивает, что для 99% покупателей главным критерием остается цена объекта.

«Люди готовы мириться с транспортными и прочими неудобствами, лишь бы у них было отдельное жилье, - говорит он. – Безусловно, степень обеспеченности жилого микрорайона объектами инфраструктуры тоже играет свою роль, но на первом месте все-таки цена».

Эксперты отмечают, что основная масса покупателей сегодня – это молодежь или приезжие граждане, а чаще и молодежь, и иногородние в одном лице.

Средние температуры
Ежемесячные ценовые колебания на вторичном рынке Санкт-Петербурга, по данным центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», в 2016 году были незначительными, по итогам года средняя температура по больнице составила символические плюс 3%.

Риэлторы, оперирующие реальными ценами сделок, чаще всего говорят об абсолютном нуле. Но они памятуют о дисконтах – скидки при торге растут, и сейчас сотавляют уже около 10% от заявленной цены продажи.

Наконец, добавим последний пазл в нашу мозаику: нового жилья в городской черте Петербурга строится все меньше, и каждый новый проект становится все дороже даже на начальной стадии строительства, вроде бы привлекательной для инвестора. Но это означает, что после сдачи дома ценник сделает еще шажок вверх.

В итоге имеем следующую картину. Старая вторичка медленно, но верно дешевеет. Новая – чуть быстрее, но дорожает. В качестве среднего показателя имеем стабильность цен уже несколько лет – внешнюю стабильность, за которой скрывается просто-напросто разделение рынка. Аналитики по старинке считают все вместе, хотя давно уже пора и вторичку делить на новую старую, и первичку – на город и предместья. Тогда картина была бы более объективной. Хотя, конечно, большой вопрос: чем для потребителя средняя температура по палате интересней, чем средняя по больнице.

Игорь Воронин