Почему не снижаются цены на вторичном рынке жилья

Почему не снижаются цены на вторичном рынке жилья

Ценовая ситуация на рынке готового жилья определяется структурными изменениями. «Новая вторичка» составляет уже около половины объема предложения и ее доля продолжает расти.

Ценовая ситуация на рынке готового жилья определяется структурными изменениями. «Новая вторичка» составляет уже около половины объема предложения и ее доля продолжает расти.

Вторичный рынок жилья Санкт-Петербурга в оказался в тени новостроек и в прямом и в переносном смысле. Спрос на бывшее в употреблении жилье раза в два ниже, чем на новостройки. Но и из оставшейся трети – уже около полвины занимает «новая вторичка» - квартиры в домах, построенных не позднее 2000 года.

Молодость мира

Если взять весь жилищный фонд Петербурга, то, по данным Петростата, в 2005 году он составлял около 100 млн кв. м. К началу 2017-го он увеличился примерно на 30 млн «квадратов». Данные только по объектам, находящимся в городской черте, а ведь в «приКАДье» за эти годы выросли жилые комплексы еще на десятки миллионов квадратных метров. И они практически срослись с городом, стали частью если не мегаполиса, то агломерации. Они тоже влияют на цены петербургской вторички, но уже со знаком «минус».

Всего на долю постсоветской застройки Санкт-Петербурга, по данным ЦИАН, сегодня приходится более трети объема городского жилищного фонда. Это, кстати, существенно больше, чем в Москве, где доля нового жилья едва превышает 25%.
Таким образом, рынок готового жилья распадается на два сегмента: новая и старая вторичка (дореволюционная, сталинки, хрущевки, брежневки и проч.).
Но самое дорогое жилье Петербурга как тип – это «новая вторичка». К ней большинство экспертов относит предложение квартир в домах, построенных в последнее десятилетие.

Предложение диктует спрос?

Как ни странно, но и спрос следует за предложением. «Первичный рынок многие и сейчас воспринимают как инвестиционный: вошел на минимуме – продал на максимуме, - поясняет директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. – И если хотя бы 10% инвесторов – о эти квартиры и заполоняют потом рынок вторичку. Естественно, это самый ходовой товар (пока еще) – студии и однокомнатные квартиры».

По данным директора АН «Вариант» Ольги Карповой, средний возраст покупателей составляет ныне 25-35 лет, за последнее время он заметно снизился. Современного покупателя в первую очередь волнует максимально возможный комфорт.

В свою очередь президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко выделяет в потоке состоятельных покупателей три заметные категории: сотрудники банков, IT-специалисты и чиновники. При этом она отмечает, что более половины людей, пользующихся ипотечным кредитом, берут его в Сбербанке.

Екатерина Романенко признает интерес к «новой вторичке». «Спрос на дома, построенные шесть-семь лет назад, колоссальный», - утверждает она. – При этом на рынке продолжается расслоение спроса. Одни по-прежнему интересуются недорогими одно- и двухкомнатными квартирами. Другие ищут качественное жилье в сравнительно новых домах. В целом есть ощущение, что у граждан появились деньги на улучшение своих жилищных условий».

По мнению риэлторов, спрос на вторичном рынке сегодня примерно вдвое ниже, чем на рынке новостроек. Но даже и из вторичного жилья покупатель выбирает обычно объекты новой вторички.

А нам все равно. Но лучше подешевле

Увеличение числа иногородних приобретателей меняет портрет среднестатистического покупателя. Одна из его особенностей – страшная неразборчивость в плане географии. Неразборчивость эта, впрочем, бросается в глаза только коренным петербуржцам.

«В 2016 году лидерами продаж на вторичке были квартиры-студии в Мурино, Кудрово и других местах активного жилищного строительства во Всеволожском районе Ленинградской области. Средняя цена таких покупок – 2,2 млн рублей», – говорит генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов.

Игорь Горский, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти подчеркивает, что для 99% покупателей главным критерием остается цена объекта.

«Люди готовы мириться с транспортными и прочими неудобствами, лишь бы у них было отдельное жилье, - говорит он. – Безусловно, степень обеспеченности жилого микрорайона объектами инфраструктуры тоже играет свою роль, но на первом месте все-таки цена».

Эксперты отмечают, что основная масса покупателей сегодня – это молодежь или приезжие граждане, а чаще и молодежь, и иногородние в одном лице.

Средние температуры
Ежемесячные ценовые колебания на вторичном рынке Санкт-Петербурга, по данным центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», в 2016 году были незначительными, по итогам года средняя температура по больнице составила символические плюс 3%.

Риэлторы, оперирующие реальными ценами сделок, чаще всего говорят об абсолютном нуле. Но они памятуют о дисконтах – скидки при торге растут, и сейчас сотавляют уже около 10% от заявленной цены продажи.

Наконец, добавим последний пазл в нашу мозаику: нового жилья в городской черте Петербурга строится все меньше, и каждый новый проект становится все дороже даже на начальной стадии строительства, вроде бы привлекательной для инвестора. Но это означает, что после сдачи дома ценник сделает еще шажок вверх.

В итоге имеем следующую картину. Старая вторичка медленно, но верно дешевеет. Новая – чуть быстрее, но дорожает. В качестве среднего показателя имеем стабильность цен уже несколько лет – внешнюю стабильность, за которой скрывается просто-напросто разделение рынка. Аналитики по старинке считают все вместе, хотя давно уже пора и вторичку делить на новую старую, и первичку – на город и предместья. Тогда картина была бы более объективной. Хотя, конечно, большой вопрос: чем для потребителя средняя температура по палате интересней, чем средняя по больнице.

Игорь Воронин

Акции и специальные предложения от застройщиков