Обзор Приморского района Санкт-Петербурга

Обзор Приморского района Санкт-Петербурга

Квартиры в Приморском районе Санкт-Петербурга пользуются популярностью у покупателей. Однако эксперты говорят как о плюсах расположения данной локации, так и о ее минусах. Стоит ли приобретать здесь квадратные метры тем, кто хочет улучшить условия проживания или переехать в Северную столицу и где лучше всего купить квартиру в Приморском районе?

Сколько строим?

Новостройки Приморского района Санкт-Петербурга от застройщика возводятся крайне активно. Как сообщил Комитет по строительству Смольного, за первый месяц 2018 года район стал лидером по вводу жилья в Северной столице. Здесь было сдано 184,15 тыс. кв. м (4 дома на 4,749 тыс. квартир).

По словам руководителя отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгении Литвиновой, к настоящему моменту в новостройках свободно продается 515 тыс. кв. м жилья. Самый большой объем предложения (54%) сосредоточен в районе Каменки (278,9 тыс. кв. м).

По состоянию на начало 2018 года в районе идут продажи от застройщиков в 30 жилых комплексах. Их суммарная площадь составляет 1,16 млн кв. м. Из них 23 ЖК — в сегменте «масс-маркет», 6 относятся к бизнес-классу, и только 1 — к категории «элит».

При этом накопленный потенциал проектов с полученным разрешением на строительство в Приморском районе, но не выведенным в продажу, оценивается более чем в 2 млн кв. м, из которых около 80% приходится на новые очереди существующих ЖК.

Средняя цена при стопроцентной оплате в классе «масс-маркет» составляет 101,6 тыс. руб. за 1 кв. м (что превышает на 5 % средний показатель по городу), в бизнес-классе — 195,0 тыс. руб. за кв. м (на 19,9% выше). В классе «элит» возводится единственный ЖК в районе, минимальное ценовое предложение начинается от 8,3 млн руб. за 41,8 кв. м.

На малоэтажную застройку (до 4 этажей) в Приморском районе приходится 4% в объеме рынка района, остальные 96% распределяются между средне- (5-8 этажей) и многоэтажными (от 9 этажей) домами, рассказала Евгения Литвинова.

Примечательно, что объем инвестиционных сделок в проектах компании «Лидер Групп» в Приморском районе составляет порядка 20%, что намного выше, если сравнивать с другими жилыми комплексами застройщика, рассказал директор по продажам и маркетингу Виталий Виноградов.

На данный момент «Лидер Групп» реализует 2 крупных проекта комфорт-класса – это ЖК «Йога» в Приморском районе, атмосферный жилой комплекс в конце Комендантского проспекта, и «Богатырь 3» в районе станции метро «Пионерская».

Плюсы района

Инфраструктура

По словам директора по продажам «Главстрой-СПб» Юлии Ружицкой, в районе уже есть сформированная жилая среда, хорошо развита сопутствующая инфраструктура (в первую очередь, торговая). Точки концентрации торговой инфраструктуры находятся у станций метро «Комендантский проспект», «Старая деревня» и «Пионерская». Активно развивается формат магазинов шаговой доступности.

Здесь работают крупные торговые центры: «Сити Молл», «Атлантик Сити», «Капитолий», «Миллер центр», а также все сетевые продуктовые гипермаркеты («О'Кей», «Метро, Лента», «Лэнд» и др), рассказывает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.

Что же касается социальной инфраструктуры, то в 2016 году Приморский район был признан самым благоустроенным в Санкт-Петербурге. На текущий момент здесь расположены 64 школы, из них 5 предлагают лицейский уровень образования, и 7 — гимназический.

Экология

Экология — еще один плюс Приморского района. По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI (куда входят компании RBI и «Северный город») Веры Сережиной, здесь есть большие зеленые зоны как в самой локации (Юнтоловский заказник), так и по соседству (Центральный парк культуры и отдыха имени С. М. Кирова), сравнительно мало промышленных предприятий.

Кроме того, экологические преимущества району обеспечивает близость Финского залива, Лахтинского разлива, рек Каменка, Юнтоловка и Глухарка. Недалеко находятся любимые петербуржцами загородные направления для отдыха.

Транспортная доступность

Как рассказали в «Главстрой-СПб», на данный момент на территории района действуют 4 станции метро («Пионерская», «Черная речка», «Комендантский проспект», «Старая Деревня»). Строятся еще несколько («Улица Беговая» и «Яхтенная»). Станция «Беговая» заработает в пилотном режиме к концу апреля этого года.

Что касается дорог, то основной магистралью, которая соединяет Приморский район с другими частями Северной столицы и пригородом, является Западный скоростной диаметр (ЗСД). Комитет по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) Санкт-Петербурга собирается ввести в эксплуатацию новый съезд на пересечении ЗСД с Шуваловским проспектом к ноябрю 2019 года. По замыслу властей, он должен разгрузить развязку на Богатырском проспекте и перераспределить автомобильные потоки.

Кроме того, в планах значатся создание трассы М-49, которая будет связывать Приморское шоссе и западную часть Приморского района, модернизация и интеграция в систему транспортного сообщения имеющихся железнодорожных путей (в рамках ТПУ «Лахта»). Планируется развивать новые виды транспорта, такие как наземный рельсовой экспресс и водное сообщение, говорит Юлия Ружицкая.

Минусы района

При всех преимуществах Приморский район имеет и свои недостатки.

Инфраструктура

Хотя количество детских садов, школ и поликлиник и не маленькое, его все же недостаточно для обслуживания растущего населения района, считает Юлия Ружицкая. Сегодня существующие детские сады и школы перегружены. Недостаток «социалки» девелоперы вынуждены устранять за счет развития собственной инфраструктуры в крупных проектах комплексного освоения территорий (КОТ). В частности, в ЖК «Юнтолово» компания «Главстрой-СПб» построила детский сад и школу, а «Северный город» в рамках проекта Ultra City на Комендантском проспекте возведет два детских сада и школу.

Экология

С экологией тоже не все оказывается столь благополучно, как может показаться на первый взгляд. Несмотря на кажущееся обилие зеленых насаждений, законодательные нормы в этой области на самом деле не соблюдаются. По словам координатора движения «Красивый Петербург» и жителя Приморского района Романа Шайхайдарова, закон гарантирует по 12 кв. м насаждений на каждого человека. В действительности же данный показатель составляет всего 11,3 кв. м на жителя района. «Два десятилетия назад, когда администрацией закладывался экологический потенциал локации, планируемая площадь парка имени 300-летия Санкт-Петербурга составляла 86 га. Однако в итоге была открыта лишь его центральная часть, которая составляет лишь 54 га. Остальные его части были выведены чиновниками из категории зеленых насаждений и распроданы под застройку», — рассказывает общественный активист.

Кроме того, зеленые зоны распределены крайне неравномерно. Дорога до насаждений из некоторых частей района может занять не меньше часа. При этом многие зоны фактически не благоустроены.

Продолжая тему экологии, необходимо упомянуть и про полигон твердых бытовых отходов «Новоселки», а также полигон складирования осадка сточных вод «Северный».

В компании «Северный город» отмечают, что власти запустил процесс рекультивации свалки в Новоселках. Тем не менее директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей утверждает, что «букет» периодически ощущается во многих частях района. Один из местных жителей на условиях анонимности подтверждает наличие резкого и неприятного запаха, который иногда возникает летом.

Транспортная доступность

Несмотря на наличие метро и близость Кольцевой автомобильной дороги (КАД) и ЗСД, транспортное сообщение с центром города и другими районами далеко не идеально.

Поток машин все больше увеличивается в связи с активной застройкой района жилой и коммерческой недвижимостью. Если ввод новых зданий останется на высоком уровне, ситуация может так и не выправиться, даже при условии выполнения властями своих обещаний. В этой связи некоторую надежду вселяют заявления экспертов, что мест под застройку осталось в локации не так уж и много.

В любом случае сейчас дороги не справляются с растущим автомобильным трафиком. Как уточнил Роман Шайхайдаров, чтобы добраться утром до центра города, нужно простоять в пробках полтора часа, а чтобы вернуться вечером домой — около двух.

Транспортная доступность, несомненно, улучшилась с появлением КАД, но одного заезда с Богатырского проспекта явно недостаточно, соглашаются в «Лидер Групп». Например, жители домов, расположенных на улице Савушкина, как стояли, так и стоят в пробках – в том числе по пути до Кольцевой.

Что есть и где строить дальше?

Несмотря на минусы района, директор по маркетингу и рекламе Legenda Intelligent Development Всеволод Глазунов уверяет, что все квадратные метры в первых двух проектах компании в этой локации оказались распроданы задолго до окончания строительства. Эксперт убежден, что данная городская территория — одна из немногих, имеющих потенциал для развития. Ведь она имеет необходимые для возведения жилых кварталов возможности по подключению к инженерным сетям, а также социальную, коммерческую и дорожную инфраструктуру. Сейчас на этапе активного строительства находится ЖК «LEGENDA Комендантского». В конце 2017 года в продажу вышла вторая очередь проекта.

Однако специалисты отмечают, что, в связи с высокой застроенностью территорий района, границы их освоения сдвинулись в сторону Каменки, где уже есть инфраструктура, удобный заезд на КАД и ЗСД, выезд в Курортный район. Кроме Каменок есть промышленные предприятия, на территории которых потенциально возможен редевелопмент (например, в районе Черной речки).

Сейчас в Приморском районе, как, впрочем, и по всему городу, активно осваиваются промзоны, подтверждает заместитель директора офиса «Адвекс-Приморский» Людмила Ермолаева.

Как отмечают в КЦ «Петербургская Недвижимость», на территории, некогда принадлежавшей компании «Город», можно возвести более 1 млн кв. м жилья. В настоящее время здесь уже реализует свой проект «Полис Групп» (ЖК «Полис на Комендантском»), в ближайшей перспективе планируется к выходу в продажу объект от «Арсенал-Недвижимости».

Взгляд в будущее

Как рассказала Екатерина Немченко, возведение «Лахта-центра», в котором расположится штаб-квартира «Газпрома», пока практически никак не отразилось на ценообразовании строящихся в Приморском районе объектов, а также на уровень цен и активность продаж и на вторичном рынке.

Таким образом, желающие купить квартиру в Санкт-Петербурге на «вторичке» в Приморском районе, скорее всего, смогут это сделать в ближайшее время без существенных наценок.

Однако с открытием общественно-делового центра колебанию цен могут подвергнуться объекты класса «комфорт+» и выше, которые находятся вдоль Приморского проспекта, на первой линии у воды, считает Евгения Литвинова.

Рост цен на жилье может составить 10-15%, полагает Юлия Ружицкая. Существенного влияния на спрос данный фактор не окажет, поскольку интерес к новостройкам в районе и без того традиционно высокий.

Впрочем, Елизавета Конвей считает, что рост цен произойдет, скорее, с открытием новых станций метро, а не штаб-квартиры «Газпрома». Лишь около 40% переезжающих в Санкт-Петербург сотрудников энергетической корпорации нацелены на временную аренду и последующую покупку жилья, все остальные, видимо, остановятся на варианте долгосрочной аренды, уверяют в Colliers International.

Впрочем, по словам Людмилы Ермолаевой, в районе уже появляются «газпромовские» объекты: от спортивных клубов с бассейнами до автозаправок.

Как бы там ни было, появление новых рабочих мест поспособствует снижению ежедневной маятниковой миграции в центр города и обратно, что положительно отразится и на транспортной ситуации, убеждена Вера Сережина.

Несмотря на высокую девелоперскую активность и рекламу застройщиков, Приморскому району Санкт-Петербурга нельзя дать однозначную оценку: близость к морю омрачается наличием крупных свалок, зеленые зоны разбросаны по локации неравномерно, социальная инфраструктура хоть и строится, но не всегда успевает за ростом населения, а при выезде на работу и обратно можно надолго попасть в пробку. Однако скорое появление новых дорог, станций метро и создание рабочих мест может частично сгладить негативные моменты.

Александр Ковалевский

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», по состоянию на начало 2018 года в Приморском районе идут продажи от застройщиков в следующих жилых комплексах:

 

Бренд

Девелопер

Класс

Legenda Комендантского

Legenda Intelligent Development

Масс-маркет

Life-Приморский

Пионер

Масс-маркет

Master

Master Девелопмент

Масс-маркет

Ultra City

Холдинг RBI

Масс-маркет

UP-квартал Комендантский

ФСК Лидер

Масс-маркет

Yoga

Лидер Групп

Масс-маркет

Богатырь 3

Лидер Групп

Масс-маркет

Граффити

Ойкумена

Масс-маркет

Елагин апарт

Атлант

Масс-маркет

Коломяги Плюс

БФА-Девелопмент

Масс-маркет

Коломяги Эко

Aema Oy

Масс-маркет

Лахта Парк

Конкорд Менеджмент и Консалтинг

Масс-маркет

МореОкеан

Setl City

Масс-маркет

Нижне-Каменская 7

Темп

Масс-маркет

Новоорловский

ЮИТ Санкт-Петербург

Масс-маркет

Орловский парк

ПИК

Масс-маркет

Полис на Комендантском

Полис Групп

Масс-маркет

Приморский квартал

Мегалит

Масс-маркет

До Ре Ми

СК Прагма

Масс-маркет

Серая цапля

Промремстрой

Масс-маркет

Чистое небо

Setl City

Масс-маркет

Шуваловский

ЛСР. Недвижимость - СЗ

Масс-маркет

Юнтолово

Главстрой-СПб

Масс-маркет

Rich Art Club-3, Rich Art Club-2

Новый город

Бизнес

Riverside

Setl City

Бизнес

Авиатор

Правый берег

Бизнес

Дом у Елагина острова

Холдинг RBI

Бизнес

Северный Версаль (Лахтинский пассаж)

Конкорд Менеджмент и Консалтинг

Бизнес

Три ветра

ЛСР. Недвижимость - СЗ

Бизнес

Stockholm

Setl City

Элита

Акции и специальные предложения от застройщиков