На волне истории: рынок жилья Санкт-Петербурга готовится к глобальным переменам

На волне истории: рынок жилья Санкт-Петербурга готовится к глобальным переменам

2017 год принес рынку жилой недвижимости большое количество сюрпризов, как на федеральном уровне, так и на региональном.

2017 год принес рынку жилой недвижимости большое количество сюрпризов, как на федеральном уровне, так и на региональном. За минувшие 12 месяцев условия покупки новых квартир заметно преобразились. Однако еще большие изменения ожидают рынок первичного жилья Санкт-Петербурга уже после новогодних праздников.

Революция сверху

В год столетия революции в сфере жилого девелопмента назрел настоящий переворот. Рынок уже ощутил последствия снижения ипотечных ставок, и то, какой импульс это придало продажам новых квартир, спрос на которые без этой меры снижался довольно заметно. В будущем продавцы и покупатели жилья, как с тревогой, так и с надеждой ждут свертывания долевого строительства и составляют прогнозы относительно того, что именно придет ему на смену. Рынок первичного жилья в Санкт-Петербурге в 2017 году также метафорически пошел по стопам памятных событий столетней давности. Девелоперы и покупатели все больше ощущают усиливающееся расслоение спроса и предложения. 

Разница в стоимости жилья за пределами КАД и внутри его периметра становится все более ощутимой. Рядовые покупатели и частные инвесторы становятся менее заинтересованными в покупке квартир в жилых кварталах, расположенных за кольцевой дорогой. По этой причине снижается стоимость квадратных метров в условных новых районах Санкт-Петербурга. Сокращение маржи в проектах, расположенных за КАД, и снижение административных барьеров сместило фокус девелоперов на развитие жилых комплексов в границах города. Сейчас усиление расслоения рынка заметно даже по рекламным коммуникациям. В то время как в отдаленных проектах предлагаются традиционные предновогодние скидки, в качественных ЖК никакого дисконта почти не предоставляется. Стоит отметить, что цены на объекты в городской черте к концу года даже немного выросли.

По словам директора по маркетингу и рекламе Legenda Intelligent Development Всеволода Глазунова,тренды, о которых все говорили еще в начале года, сохраняются и по сей день. «Рынок агломерации развалился на два сегмента, живущих по совершенно разным законам: рынок массовой застройки на окраинах и рынок качественной городской застройки. В этом году мы наблюдали, что жилье «в полях» уже не покупают с таким ажиотажем, как это было в «первой волне», спрос на него падает. Покупатели успели разочароваться, так как комфорт, который обещали девелоперы, люди не получили. Активность покупателей, особенно тех, у кого уже есть опыт покупки недвижимости на первичном рынке, смещается в сторону качественных проектов в городских локациях. Такие покупатели адекватно оценивает продукт, его продуманность и качество, и готовы платить более высокую, справедливую цену», — отметил Глазунов.

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстроя-СПб», указывает, что по итогам года около 75% новых объектов категориях эконом- и комфорт- приходятся на городские локации и порядка 25% — на объекты в Ленинградской области. Растет интерес к новостройкам с отделкой, доля такого жилья составляет около 50%. Тенденция увеличения предложения квартир с отделкой в ближайшее время сохранится. Также будет отмечен рост количества объектов с частичной меблировкой, прогнозирует эксперт. «Так, в декабре 2017 года наша компания вывела в продажу квартиры с готовыми кухнями. Через три−пять лет можно ожидать массового предложения такого продукта, как квартира «под ключ»», — заключила Ружицкая.

В общей структуре предложения на рынке первичного жилья, по данным компании Knight Frank, на проекты элит-класса приходятся 4%, бизнес-класса — 12%, жилье комфорт и эконом-классов в границах города — 43%, а на такие же проекты в пригородах — 41%.

Время брать ипотеку

Другим ключевым фактором, оказавшим влияние на рынок новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области, стал ипотечный бум.  В этом году средняя ставка по ипотеке упала с 12% до 9,25% годовых. При этом в рамках партнерских схем работы девелоперов и банков процент за пользование кредитом может быть даже привлекательнее. Например, в рамках договора одного из застройщиков, годовая ипотечная ставка от «Райффайзенбанка» начинается от 8,5%. Уменьшился и минимальный первоначальный взнос, который сейчас в среднем составляет 15%. У ряда банков стало возможно купить квартиру даже без первоначального взноса либо воспользоваться так называемыми «ипотечными каникулами».

Кроме того, необходимо отметить важность значения новой программы субсидирования процентной ставки для молодых и многодетных семей. Скорее всего, это нововведение, не вызовет взрывного роста спроса, однако позволит расширить возможности для покупки жилья. Низкая ставка поможет выбрать квартиру с большим количеством комнат либо большим метражом. При помощи уменьшения ежемесячных платежей молодые и многодетные семьи получат возможность увеличить бюджет покупки и решиться на более солидную сумму ипотечного займа.  Вследствие этого потенциальный покупатель сможет приобрести вместо запланированной двухкомнатной квартиры трехкомнатную.

По мнению Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», именно ипотека по привлекательным ставкам стала основным трендом в 2017 году. «В этом году доля сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны с участием ипотеки достигла 63%. В настоящее время на рынке фиксируются минимальные средние ипотечные ставки за весь период развития ипотечного кредитования в России. К примеру, в сентябре средняя ставка по ипотечному кредиту в городе составила 9,95%. Средний размер ипотечного кредита в Северной столице за три квартала 2017 года составил 2,46 млн рублей, в Ленобласти — 2 млн.   Благодаря низким ипотечным ставкам спрос по-прежнему находится на высоком уровне. Так, по нашим прогнозам, в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области в 2017 году будут проданы порядка 4,2 млн кв. м жилья, что больше, чем в 2016 году. В структуре спроса свою долю сохраняют малогабаритные квартиры (студии и однокомнатные лоты). На них приходятся порядка 70% от всех сделок», — анализирует Трошева.

Долевая перестройка

Еще одним громом, хоть и не среди ясного неба, стали планы федеральных властей по внесению поправок к 214-ФЗ. Чиновники четко дали понять, что в будущем практика долевого строительства в России будет прекращена. С одной стороны рынок очень привык к такой схеме работы. Однако с другой стороны, проблемы обманутых дольщиков при всех позитивных усилиях правительства и банков решить так и не удается. Действия с недобросовестными застройщиками похожи на борьбу с мифической гидрой, на каждую отрубленную голову которой появляются две новых.

Именно поэтому правительство подталкивает рынок к планомерному переходу на проектное финансирование строек. При этом когда власти введут полный запрет на привлечение финансирования дольщиков и частных инвесторов, себестоимость строительства увеличится на стоимость заемных средств. Это означает, что крупные девелоперы продолжат развиваться в подобных условиях. Однако для маленьких и средних структур такие нововведения могут закрыть дорогу на рынок жилого девелопмента навсегда.

Всеволод Глазунов уверен в том, все проекты, разрешение на строительство которых девелоперы смогут получить до вступления в силу поправок к 214-ФЗ, мы увидим на рынке в ближайшие два года. «А вот что будет происходить чуть дальше горизонта трех−четырех лет, когда эти проекты будут реализованы, прогнозировать не беремся. Со своей стороны, мы уверены, что те компании, которые найдут альтернативные «долевке» источники финансирования, смогут при любых внешних факторах адаптироваться и работать в новых реалиях, не снижая темпов строительства», — уточняет он.

Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI, также считает, что главным событием 2017 года для строительного рынка стали очередные серьезные изменения в законодательстве. «Девелоперы уже привыкли к тому, что правила игры у нас меняются чаще, чем хотелось бы, что не способствует экономическому планированию в долгосрочной перспективе. Но в уходящем году изменения в закон о долевом строительстве, как вступившие в силу, так и анонсированные, получились особенно масштабными. Взять хотя бы принцип «один застройщик — один проект». Неизвестно, как поведут себя компании, которые сегодня продают по неправдоподобно низким ценам и расходуют средства дольщиков одного дома на постройку следующих. А ведь есть еще декларированное властями намерение в перспективе нескольких лет вообще отказаться от практики долевого строительства. То есть к 2020 году мы окажемся совершенно в других условиях для реализации проектов и привлечения клиентов», — подчеркнул Гущин.

Что строят в Петербурге в 2017 году

Говоря о новом жилом строительстве в Северной столице, необходимо отметить, что девелоперы в 2017 году стали менять акцент своей деятельности с возведения массового бюджетного низкокачественного жилья на строительство энергоэффективных, технологически оснащенных домов с закрытыми и безопасными дворами.

Также заметен тренд на применение  практики создания ярких фасадов зданий. Сейчас девелоперы стараются сделать облик новостроек эконом- и комфорт-классов необычным и выделяющимся из общей массы. Это происходит на фоне увеличивающейся конкуренции между проектами и усталости покупателей от клонированной квартальной застройки. Клиенты стали более требовательны к приобретаемому жилью. Теперь их интересует не только коробка, но и что еще в комплексе может сделать их жизнь наиболее комфортной и безопасной. 

Директор по продажам ГК «Плюс» Владислав Турлыгин указывает на несколько основных локаций строительства в 2017 году. «Как и в предыдущем году, основная активность девелоперов расположена в поселке Мурино, деревнях Девяткино, Кудрово. Активно застраивается Приморский район, район станции метро «Рыбацкое». В данных локациях в основном распространено строительство в сегменте эконом- и комфорт-классов. Также я бы хотел отметить активность девелоперов на Васильевском острове и Петроградской стороне. Все более интенсивно осваивается Петровский остров. Там крепко и надолго освоился бизнес-класс. В пределах черты города остается все меньше пятен под строительство и редевелопмент. Однако у застройщиков сохраняется еще большой банк земельных участков в черте города», — заявил Турлыгин.

По данным компании «Главстрой-СПб», по итогам 2017 года максимальная девелоперская активность наблюдалась во Всеволожском, Московском, Приморском и Невском районах. Так, 22% всего нового строительства пришлись на Всеволожский район, 13% — на Московский, 12% — на Приморский, 11% — на Невский, 9% — на Выборгский, по 6% — на Петроградский и Красносельский. При этом на Красногвардейский и Фрунзенский районы Санкт-Петербурга пришлись только по 4% нового строительства. В остальных районах новых проектов появилось еще меньше.

Также по информации компании, в 2017 году средний бюджет покупки в массовом сегменте не претерпел изменений — до 60% сделок проходят со стоимостью до 3,5 млн рублей. Структура спроса в сегменте новостроек выглядела следующим образом: однокомнатные квартиры — 37% от общего числа покупательских запросов, студии —  26%, на двухкомнатные квартиры приходятся примерно 23%, доля трехкомнатных квартир — порядка 14%.

В целом, даже с учетом масштабных изменений на рынке жилого строительства, рекомендации покупателям недвижимости в Санкт-Петербурге остаются прежними. Для большинства людей квартира —  это та инвестиция, которая совершается один или два раза в жизни.  Поэтому к выбору застройщика и вложению средств следует относиться максимально ответственно. Эксперты рекомендуют покупателям изучать репутацию компании, опыт реализации застройщиком предыдущих проектов, смотреть финансовые данные, знакомиться с отзывами жителей построенных домов.

Сергей Михайлов

Акции и специальные предложения от застройщиков