Игроки уйдут, цены вырастут

Игроки уйдут, цены вырастут

Игроки уйдут, цены вырастут

По планам властей, летом этого года российский рынок новостроек начнет активно переходить на проектное финансирование. Эксперты неоднозначно относятся к новым правилам игры. Многие из них заявляют, что такая схема работы повлечет монополизацию и существенн

По планам властей, летом этого года российский рынок новостроек начнет активно переходить на проектное финансирование. Эксперты неоднозначно относятся к новым правилам игры. Многие из них заявляют, что такая схема работы повлечет монополизацию и существенный рост цен. Какова степень негативных последствий?

О монополизации, вызванной переходом на проектное финансирование, экспертами сказано немало. Но чтобы глубже оценить «масштабы бедствия», следует подробно разобраться в том, что представляет собой российский строительный рынок на данный момент. Подробно эту и другие темы лидеры рынка недвижимости обсудят на четвертой ежегодной встрече Urban Space 2018, которая пройдет 5 июля в Санкт-Петербурге. А пока портал Urbanus.ru продолжает серию обзоров, посвященную грядущим новым реалиям.

Структура рынка

Сейчас абсолютное большинство игроков работает исключительно на региональном уровне. Как рассказала управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, из 2973 девелоперов, действующих в России, лишь семь (не считая санируемые проекты СУ-155), строят новостройки в пяти регионах и более. Это ГК «ПИК», «ФСК Лидер», Концерн «ЮИТ», «Брусника», ГК «КОРТРОС», «Талан» и «Желдорипотека». Если же включить в выборку компании, которые ведут деятельность в 2-4 регионах, то список пополнится еще 132 игроками. Остальные 2833 компаний или 95% застройщиков работают исключительно в единственном регионе, то есть считаются локальными. Причем 1263 застройщика на текущий момент строят не более 10 тысяч квадратных метров жилья.

Из почти трех тысяч застройщиков, присутствуют более чем в трех регионах одновременно только 23 девелоперские компании, добавляет генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычев. То есть подавляющее большинство строительных компаний работают на одном локальном или, как максимум, двух рынках. Более того, порядка 2,7 тыс. девелоперов одновременно строят не больше двух жилых комплексов.

Причем для регионального рынка жилищного строительства уже сегодня характерен высокий уровень концентрации, дополняет картину первый вице-президент Группы «Эталон» Дмитрий Кашинский. На долю действующих в каждом регионе 3-5 крупных девелоперов приходится 50-60% всех сделок. Это компании с сильным менеджментом и правильно рассчитанной экономикой проектов, которые готовы к условиям нового законодательства.

Что же касается Санкт-Петербурга, то к концу 2017 года на долю 10 крупнейших девелоперов пришлось 50% всех проданных квартир, говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

Остаться в живых

Уже сейчас жизнь застройщиков становится все сложнее. В Закон 214‑ФЗ внесен целый ряд поправок, вступающих в силу с 1 июля 2018 года. Они существенно ужесточают правила ведения деятельности с привлечением средств дольщиков. В соответствии с поправками, продолжать работу смогут лишь компании, которые ввели в эксплуатацию минимум 10 тыс. кв. м жилья. Чтобы получить разрешение на строительство объекта с начала июля текущего года, девелопер должен иметь как минимум три года опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика. Компания сможет привлекать деньги дольщиков только по одному разрешению на строительство (принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство»), а ее собственные средства должны составлять как минимум 10% от запланированной стоимости проекта. При этом застройщик не сможет привлекать кредиты и займы за исключением целевых, предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и другие ценные бумаги, кроме акций, а также покупать ценные бумаги. А совокупный размер авансовых денег дольщиков не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства. Это далеко не полный список ограничительных мер в отношении строительных компаний. И хотя заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин сообщил о возможности отмены принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство» для компаний, достраивающих проблемные жилые комплексы, а ранее появилась информация о подготовке постановления, которое позволит не применять этот принцип для проектов комплексного освоения территорий (КОТ), условия для строителей все-таки остаются сложными.

В более долгосрочной перспективе, по мнению экспертов, можно будет наблюдать укрупнение девелоперских компаний за счет процессов слияния и поглощения. Рынок новостроек станет более консолидированным. При этом многое будет завесить от того, смогут ли банки обеспечить девелоперов необходимым объемом финансирования. В итоге в отрасли могут остаться около 100-200 застройщиков, прогнозирует Роман Сычев. Также в небольших городах должна усилиться роль региональных фондов жилищного строительства, в том числе, выполняющих задачу обеспечения жильем граждан, имеющих право на государственную поддержку, говорит Дмитрий Кашинский.

Маленькие да удаленькие

Однако живучесть сравнительно небольших девелоперов все же не стоит недооценивать, считает Мария Литинецкая. Как это ни странно на первый взгляд, крупные застройщики, тем более, работающие в нескольких регионах, порой оказываются менее надежными, чем более мелкие игроки. Дело в том, что федеральные девелоперы имеют собственные производственные мощности. С одной стороны, они являются залоговыми активами при получении банковских кредитов под строительство. С другой стороны, их необходимо постоянно загружать и, самое главное, обслуживать, даже при отсутствии производственного процесса, чтобы обеспечивать бесперебойную работу огромного сложного механизма. И если сегодня, пока еще до вступления в силу новых поправок в 214-ФЗ, доходы от продажи жилья в одном комплексе можно направить на «латание финансовых дыр» в другом проекте, то уже с 1 июля такой подход будет считаться нецелевым расходованием средств, что может пошатнуть стабильность даже крупных игроков.

В то же время, небольшие компании, зачастую, могут не так болезненно для себя снижать объемы строительства, выводя в продажу по 1-2 корпуса за раз и закупая строительные материалы у поставщиков. Хоть они и не имеют мощной банковской поддержки (в том числе по причине отсутствия залоговых средств), однако являются более «гибкими», в отличие от своих крупных конкурентов, которые инертнее по своей сути.

Кроме того, уже есть примеры компаний локального уровня, которые открывают кредитные линии в крупнейших банках и расширяют свое присутствие, превращаясь постепенно в застройщиков российского масштаба. Наверняка такие игроки смогут пройти через переходный период, считает Роман Сычев.

Что с ценами?

Эксперты надеются, что власти будут смягчать новые правила игры для застройщиков при переходе на проектное финансирование. Среди послаблений можно назвать возможность работы по эскроу-счетам после полного перехода на новую схему с 2021 года, которая останется у девелоперов уже почти наверняка. Кроме того, теоретически это может быть разрешение банкам использовать активы дольщиков для кредитования, в результате чего займы станут более доступными для строительных компаний, а также финансирование строительства, связанное с жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). Под последним могут подразумеваться «иные формы финансирования», упомянутые в Дорожной карте по поэтапному замещению средств граждан банковским кредитованием и иными формами финансирования (документ разработан по поручению президента России Владимира Путина и опубликован в конце 2017 года). Впрочем, вероятность последних двух уступок со стороны правительства пока весьма туманная. Как бы там ни было, если исходить из сегодняшнего положения вещей, то пока девелопер все-таки лишается альтернативных, помимо банковских, источников финансирования, что почти неминуемо ведет к увеличению стоимости квартир в новостройках для конечных потребителей. Однако эксперты несколько разошлись во мнениях относительно степени роста цен.

По словам Романа Сычева, квадратные метры могут подорожать на 10%. Наибольшее влияние окажет стоимость заемного финансирования. Какие бы планы власти не строили на будущее, сейчас она остается высокой и варьируется в диапазоне 13-18% годовых. То есть банковские кредиты оказываются почти на 15-20% дороже, чем деньги дольщиков.

В свою очередь, Мария Литинецкая считает, что средняя цена за квадратный метр поднимется в пределах 10% лишь в том случае, когда ставка по банковскому кредиту для застройщика будет составлять 6-7%  годовых. Если же государство не предложит механизмы, позволяющие снизить ставки по проектному финансированию, то стоимость жилья может возрасти и на 10-20%.

«В этом году мы не прогнозируем существенного роста цен, но, начиная с 2019 года, когда на рынок будут выходить проекты, экономическая модель которых учитывает проектное финансирование, цены будут расти, – говорит Дмитрий Кашинский. – Если спрос останется на прежнем уровне, то необходимость перейти к продажам готового жилья и сокращение предложения за счет ухода с рынка компаний, неспособных вести бизнес в новых условиях, спровоцирует рост цен на 20-30%. Но в этом вопросе многое зависит от банков».

С большой долей вероятности, после отмены долевого строительства, если оно состоится, рынок Санкт-Петербурга ожидает рост цен на жилую недвижимость в пределах 10-15%, считает Андрей Косарев. 

Наиболее пессимистичным оказался директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Вадим Засько. По его мнению, суммарное повышение цен может дойти до 25-35%. В условиях падения доходов населения и общей стагнации рынка недвижимости, это приведет к его остановке.

Прецедент создан, или свет в конце тоннеля

Однако, несмотря на некоторый пессимизм экспертов рынка недвижимости по поводу условий кредитования банками застройщиков и будущих цен на жилье, во второй половине апреля 2018 года пресс-служба «Сбербанка» сообщила о заключении первой в России сделки с использованием эскроу-счета. Кредитная линия на 1,2 млрд руб. была открыта для девелоперской компании «Брусника» в целях строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. С 1 июля кредитная организация собирается запустить новый специальный кредит с использованием эскроу-счетов. Банк готов профинансировать до 85% от стоимости того или иного проекта. Причем кредитная ставка составит всего лишь 5–7%, обещают в «Сбербанке». Получается, что, по крайней мере, крупные банки с государственным участием все-таки способны предоставлять кредиты застройщикам по умеренным ставкам, что не может не радовать.

Делаем выводы

По всей вероятности, часть небольших, но наиболее конкурентоспособных девелоперов имеет шансы адаптироваться к новым условиям. И все же, эксперты почти единодушно заявляют: если правила игры не будут существенно скорректированы, рынок в любом случае ждет уход значительной части игроков. А цены возрастут в, лучшем случае, на 10%, а в худшем – на 35%. Однако последние новости все-таки дают повод надеяться на лучшее.

 

Александр Ковалевский

Акции и специальные предложения от застройщиков